“健康顾问”加一全方指导健康瘦1对1

　　截至2月底止两个月，健康顾中渝置地累计合约销售额6.4亿元，同比下跌48%;销售面积10.94万平方米，同比下跌30%。

其中，问加腾讯、周大福和马来西亚首富郭鹤年等中外新股东赫然在列。17日，全方周大福主席郑家纯对记者表示，入股中信泰富，是因为看好其前景。

公告显示，导健康周大福代理人有限公司本次认购5000万美元的新中信股份，占股0.12%。瘦1对奥氏此次认购了5000万美元的中信股份。该消息人士对21世纪经济报道记者表示，健康顾引入如此多元化的战略投资者，健康顾主要是出于股东结构、地域和资金多元化的考虑，希望为混合所有制改革注入新的活力。资料显示，问加投资者EastCrimsonHoldings的实际控制人是BainCapital（贝恩资本）的部分常务董事。该公司还入选了内地首批QDLP（合格境内有限合伙人制度）的试点名单，全方不排除未来会与中信旗下的金融子公司展开合作。

常振明预计，导健康待所有机构投资者落实后，将争取尽快获得内地和香港监管部门的批准。至此，瘦1对中信泰富总额高达499亿元（约合630亿港元）的庞大配售计划完成了71.2%。健康顾安鑫一号的具体交易结构已难查阅。

其二，问加地产项目预期收益率难以测算，且信托公司对项目缺乏精细管理能力，实际兑付本息与预期收益相差较远。不同在收益分配条款，全方净值型对投资者的收益不作保底。资金投入温州、导健康扬州、沈阳等项目子公司股权，收益根据楼盘销售情况而浮动，预测值超过20%。净值型产品不常见，瘦1对一般要跟大型上市房企合作。

作为净值型地产信托的破冰者，该产品获得深圳市当年的金融创新奖。根据GP测算，若基金投入项目公司资金IRR在25%-40%，信托投资者的预期收益可以达到年化22%-35%左右。

2011年平安信托发行的另一款净值型产品安城一号则披露了更多信息：平安信托与绿城集团共同发起成立天津安城创景股权投资基金，并设立投资公司充当普通合伙人（GP），信托资金则买入有限合伙份额（LP）。私募房地产基金德信资本董事长陈义枫表示，净值型地产项目的退出方式与假股真债也类似，都是在销售达到一定比例（如85%）之后，由地产母公司回购股权。此后市面多款净值型产品均以之为原型。股债混合产品的销售也说不上成功，因为浮动收益那部分有些鸡肋。

前述地产信托经理表示，净值型产品存在两大问题：其一，这类产品往往要跟完地产项目全周期，期限长、门槛高，募资端压力较大。事实上，信托业近年一直在探索能打破刚性兑付的股权投资方式，使投资回报净值化，回归受托人本质。很少投资人愿意给中小开发商做股权投资。平安信托此前发行的睿石全功能房地产基金集合信托系列就属此类，募集3年期限的信托资金，广泛买入旗下佳园、安鑫、创置等地产信托的受益权。

上海信托推出的上信华府资本－常州溧阳西南组团核心区项目就是一例。产品分优先、劣后两级，优先级以债权进入，劣后级以项目公司股权进入，后者的收益完全取决于销售情况。

该模式中，信托资金享受10%的基准收益率以及分档的浮动收益，测算总收益率为17.7%至27.7%。华南一名资深地产信托经理表示，从交易结构看，净值型产品与许多假股真债产品并无区别。

核心提示：近日在平安信托举行的2014房地产金融论坛上，平安信托总经理宋成立表示，未来信托业和房地产的结合将愈加紧密，除了传统的融资类信托外，公司会着重发展股权合作、持有型物业等业务。平安信托透露，其股权型地产信托目前累计发行80亿元，与传统融资类地产信托相比，股权型产品有更高的风险和收益。陈义枫说，私募地产基金也会开发少量净值型产品，主要由风险承受力强、长期合作的客户买入。业内人士表示，部分原因是信托公司尚不具备精细管理能力，不敢轻易进行真正的股权投资，投资者群体中自负盈亏的意识也仍需培育。只不过，假股真债产品的回购价是事先确定的溢价，净值型产品的回购价则与销售情况挂钩。另一种思路是，用信托计划分散投资一揽子信托受益权，基础资产包含股权和债权。

信托公司就算控股项目公司，也算不过开发商。该产品为上置集团的住宅项目融资，交易结构与前述净值型产品几乎一致，均以信托资金买入投资基金的LP份额，但增加了两块安全垫：操盘团队和上置集团子公司出资1.5亿元，买入劣后级LP份额，受偿次序在信托资金之后。

譬如四川信托与复星集团合作的产品为3年投资期、2年退出期，门槛500万，原定推介期持续1个月，后延长了整整两个月。近日在平安信托举行的2014房地产金融论坛上，平安信托总经理宋成立表示，未来信托业和房地产的结合将愈加紧密，除了传统的融资类信托外，公司会着重发展股权合作、持有型物业等业务。

对信托公司来说，最根本是要长期深入研究地产行业，对每个项目流程都有判断能力，才有可能做出真正的股权产品。但可能因为有限合伙的私募基金一直是净值型，穿上这层外衣，投资者更愿意盈亏自负。

同时，上置集团子公司为信托资金的兑付提供担保。譬如平安信托安鑫一号原测算收益率达22%，部分劣后级投资者拿到的收益率仅6%，对同类产品后续发售有负面影响。净值型信托演化路径据公开资料可查，首款净值型房地产信托应是2010年平安信托发行的安鑫一号，该产品为金地集团在上海开发的赵巷项目提供16.17亿元的资金支持此外，最近美元走强，企业海外融资的成本也在提高，中国企业借外债，后续大多还会面临着因为汇率波动造成的损失。

外管局新规的改革思路，是由事前审批转向事后监管，取消了境内机构的事前审批和指标核定，以登记作为主要管理方式，此外，还取消了担保履约核准，使得流程简化。每一家企业的债券发行额度、认购量跟自身的信用等级、汇率等因素挂钩，各家的实力都不一样。

宋延庆也认为，绿地此举在房地产行业内并不必然具有推广和示范意义，不宜对其过度解读，在此之前，国家一直非常支持房企的海外融资，中海、华润等企业早已有成熟的渠道。绿地此次发行的10亿美元高级票据中，4亿美元5年期债票息为4.375%，6亿美元10年期债票息为5.875%。

近年来，房企海外融资热情高涨。6月25日，绿地集团通过其境外全资子公司绿地全球投资有限公司（Greenland Global Investment Limited）在香港成功发行10亿美元高级票据，用于投资境外项目。

张大伟指出，高涨的海外融资热情反映了大企业对资金的渴求，但国外资本市场目前对中国房企的整体估值比较低，前十名的企业可能有机会发债，其他排名靠后的成功可能性则比较小。在担保结构下，票息比绿地香港发行的3年期美元债低了37.5个基点。据北京兰德咨询公司总裁宋延庆观察，这个利率比较低，期限也较长，绿地短期内偿债压力不大。评级机构穆迪预估，绿地集团作为首例跨境担保的企业，或将在房地产行业形成示范效应，房企能获得成本更低的境外融资，而离岸的债券市场也会变得更加完善。

绿地因此成为第一家根据新规直接为海外子公司发债进行跨境担保的企业。尽管新规取消或放松了种种限制，但海外融资，仍然只是一场少数房企能玩的游戏。

核心提示：6月25日，绿地集团通过其境外全资子公司绿地全球投资有限公司在香港成功发行10亿美元高级票据，用于投资境外项目。仅2014年1月，已有近20家房企宣布了不同规模的海外融资计划，总融资额超过500亿元。

今年6月1日，国家外汇管理局开始执行新的跨境担保外汇管理规定（下称新规），绿地因此成为第一家根据新规直接为海外子公司发债进行跨境担保的企业。来自中原地产的统计数据显示，2013年近40家房企海外融资额达1340亿元，同比增长123%。