兴义部署秋季学期开学安全工作:消除一切安全隐患

　　其中，兴义部署公司全资子公司京投置地拟对项目公司增资31,500万元，兴义部署增资完成后，京投万科注册资本将由1000万元增至40,000万元，而京投置地持有的股权比例将由50%增至80%。

资料显示，秋季学期1981年7月，上实集团在香港注册成立，是上海市政府全资拥有的综合性企业集团。收购上实发展及青浦G地块土地后，开学安全规划总建筑面积将达2343万平方米

工作消除上实集团地产业务整合方案开始启动。2011年4月28日，切安全隐患上实发展发布2011年一季度报时亦透露，集团整合仍是关注重点。对此近年来上实集团积极整合资源，兴义部署加快战略转型。收购完成后，秋季学期上海实业控股将成为上实集团地产业务旗舰。另在2010年8月16日，开学安全上海实业控股以及上实发展同时发布公告，开学安全经过大股东上实集团的商议，上海实业控股将以现金51.3亿人民币的代价收购母公司持有的上实发展的全部股权，占上实发展的已发行股本的63.65%。

据新华社7月4日消息，工作消除上海实业控股将于今年7月完成对上实发展63.65%股份的收购，这将标志着上实集团大地产业务平台整合搭建将获重大进展。据了解，切安全隐患上实发展与上海实业控股均为上实系旗下从事房地产业务的平台，转让上实发展股权是上实集团系列重组中的一环。目前零星的降价已经出现，兴义部署若资金面进一步恶化，降价范围将进一步扩大。

李国宜还表示，秋季学期标准普尔6月份曾预计，到明年6月份房价将回调10%，这一预期仍未改变。7月份，开学安全中国银监会表示，将密切监控房地产信托活动。而为了降低风险，工作消除监管部门今年初就已下令拥有大量房地产投资组合的部分信托公司停止房地产融资操作切安全隐患贷款综合年利率将不超过10.2%。

其中，鲁商置业下属公司鲁商置业青岛有限公司向兴业银行股份有限公司青岛分行、四川信托有限公司申请开发、信托联合贷款10.5亿元，包括期限为三年开发贷款4.5亿元，期限为一年的信托贷款6亿元。两宗地块总面积约18.9万平方米，属于商业用地。

据此，鲁商置业全资子公司山东省鲁商置业有限公司根据业务发展需要，向公司第一大股东山东省商业集团有限公司借款18.5亿元，借款共分三笔，分别为4亿元、10亿元和4.5亿元,年利率分别为10%、8.756%和11%，主要将用于公司房地产项目的开发。8月4日，鲁商置业股份有限公司发布公告称，公司同意旗下两家子公司分别申请开发、信托联合贷款及向大股东借款，两项融资总金额为29亿元。另外，根据公司2010年度股东大会决议，公司（包括下属子公司及项目公司）2011年度可向大股东山东省商业集团有限公司及其关联方借款最高额不超过50亿元人民币。而7月12日晚间，鲁商置业股份有限公司曾公告，旗下全资子公司山东省鲁商置业有限公司，通过挂牌方式竞得菏泽市编号为201110、201111号地块的国有土地使用权。

核心提示：据此，鲁商置业全资子公司山东省鲁商置业有限公司根据业务发展需要，向公司第一大股东山东省商业集团有限公司借款18.5亿元，借款共分三笔，分别为4亿元、10亿元和4.5亿元,年利率分别为10%、8.756%和11%，主要将用于公司房地产项目的开发李国宜称，与几个月前相比，目前的形势更加严峻，一方面海外融资难度加大，另一方面中国政府加强了对信托市场融资的监管。李国宜还表示，标准普尔6月份曾预计，到明年6月份房价将回调10%，这一预期仍未改变。8月8日，标准普尔驻香港的企业评级主管李国宜在接受道琼斯通讯社电话采访时表示，随着融资环境趋紧，中国房地产开发商未来几个月的处境将更加艰难。

7月份，中国银监会表示，将密切监控房地产信托活动。而为了降低风险，监管部门今年初就已下令拥有大量房地产投资组合的部分信托公司停止房地产融资操作。

目前零星的降价已经出现，若资金面进一步恶化，降价范围将进一步扩大相关分析人士把恒盛此次的融资称为过桥融资。

当时曾有人士指出，恒盛其实正以越来越高的融资成本为当年疯狂的土储付出代价。2009年，因为上市搁浅，面对庞大的财务压力，恒盛不得不通过出售旗下项目来换取救急资金，与上实的这笔交易就是其中之一。现在等于是多了一个选择，但是最后的方式是选择现金还是融资，暂时还不能确定，但我们会选择最有利的那种方式。尽管如此，此次收购依然能给上实带来丰厚的利润贡献。针对收购尚海湾部分项目，上实集团董事长滕一龙指出：这是上实控股投资新地产项目的第一期启动。姜永进称，如果采取现金支付方式，公司的负债率将有所降低。

当时的上实正处于重组阶段，并把发展房地产作为核心业务，为了进一步扩大房产业务规模，上实通过多种渠道获取房地产项目，收购兼并已发展成熟的优质房地产项目是其中一个途径。不过，据恒盛透露，最终出售的仅有第2、8号两幢在建楼盘。

按照当初恒盛与上实签订的协议，恒盛应该以现金支付该笔20亿的款项。据了解，当时银行开放贷款利率仅为5-6%，而恒盛给予上实的年收益率就达15%。

不过，当时缺钱的恒盛为了获得这笔融资，付出的代价较大。时至今日，面临20亿元的回购，恒盛亦有感难度，因为手持现金并不充裕，这从恒盛此次安排替代机制即可看出来。

数据显示，截至2010年底，恒盛地产手持现金有58亿，今年上半年，公司实现销售收入71亿元。上实解释称，这是由于人民币升值而录得的外汇收益，公司或将所得资金用于未来的收购当中。根据公告所示，如果采取境外替代机制，就必须取得足够的融资，否则，各方仍可按原计划进行交易安排。因为根据公告所示，在交易期间，上实控股将尚海湾豪庭第2号、8号、9号、10号楼的开发建设、销售以及其他日常营运事项委托予上海鑫泰管理，在委托期间内，上实控股也不得再委托任何其他人士管理有关该项目的建设、营运及财务事宜。

回购交易事实上，恒盛当初将尚海湾部分项目出售予上实，实乃无奈之举。核心提示：恒盛此次的行为更像是一次变相抵押融资。

对此，姜永进并不否认，他明确表示，当初这一安排就是为了上市而做的一次融资，并非真的把项目出售，因此在整个交易当中，尚海湾给公司带来的收益并不会产生任何的变化。此外，根据上实7月29日的公告，待恒盛回购完成后，上实还将录得约1.2亿港元的出售收益。

为了届时能顺利地完成回购行为，7月29日，恒盛地产公告宣布，公司将安排提供境外替代机制，回购原出售给上实的项目。过桥融资纵观整个收购交易，恒盛此次的行为更像是一次变相抵押融资。

换句话说，上实控股并不能从尚海湾项目的销售上获得收益，而恒盛依然全部获得尚海湾销售所带来的利润。按照当时的估算，上实在2009年、2010年及2011年这三年内，从这4幢住宅楼中收取股权收益净额人民币3.6亿元、3.6亿元及1.8亿元，合计9亿元，按照20亿元的收购总价来计算，平均年收益率达到15%。按照原定计划，恒盛地产将于今年12月以原价20亿回购当初售予上实控股的尚海湾部分项目。根据双方协议，整个交易分三步走：2009年6月30日，恒盛地产通过旗下子公司向上实控股出售尚海湾豪庭四幢在建楼盘。

根据上实的年报所示，尚海湾项目于2009年及2010年分别为上实提供了4.09亿港元及4.42亿港元的净利润，合计8.51亿港元，年收益率符合预期。2011年12月，上海鑫泰可仍按原价20亿元回购上述项目。

2009年6月，上实与恒盛达成一系列协议，上实以20亿元的价格收购恒盛地产全资控股的上海尚海湾豪庭项目第2、8、9、10号四幢在建楼盘，出售面积合计为10.352万平方米。恒盛地产首席财务官姜永进在接受观点地产新媒体采访时透露。

据了解，2009年恒盛的在售楼盘约有10个，在建面积约为110万平方米，但其土储却达到了1500万平方米。完成交易后，上实控股授权委托恒盛地产全资附属公司上海鑫泰房地产发展有限公司对项目进行管理，并每年收取项目股权收益