猴年到了，红酒世界哪款“萌宠”葡萄酒萌到了你？

猴年到红酒世　　更严峻的是佳兆业的现金流。

新常态下的房地产金融 自2009年开始，界款萌地产金融化的势头便已经萌发，界款萌无论是入股银行、设立房地产基金，还是为REITs做准备，地产和金融的结合越来越紧密。宠葡萄酒REITs可为开发商提供稳定的外部资金来源。

猴年到红酒世我国房地产开发资金46%来源于银行信贷。这样有利于提高自有资金和净资产的收益率（ROE），界款萌从而推动股价的上涨，这也是上市公司追求的市值管理目标。在陈义枫看来，宠葡萄酒万科此举是为了引进地产基金的运营管理经验，先学习，再复制。从2010年以来，猴年到红酒世万科对旗下资产进行重新梳理，猴年到红酒世根据产品线开展以社区商业、购物中心等作为基础资产的各类REITs试验，目前已经与凯雷、东方藏山、领汇等机构展开合作。而万科的金融化路径模仿的是凯德、界款萌铁狮门等地产基金的模式。

陈义枫对21世纪经济报道记者表示，宠葡萄酒房地产金融化的行业背景是房地产已进入存量时代，宠葡萄酒大规模的住宅、商业、写字楼等资产价值需要被重新梳理和管理，这将改变传统的房地产开发单纯卖房子的状态，需要更懂运营的人，从而对房地产专业人士提出更高的要求万达将重点发展文旅、猴年到红酒世电商和金融板块，猴年到红酒世投资眼光和执行速度依然是其核心竞争力，万达城项目有望和文旅板块相互促进，但现金流主要来源依然还是销售。在银行、界款萌信托渠道收紧后，阳光城也开辟了私募基金的融资方式，诺亚财富旗下的歌斐资产成为其主要输血方。

记者不完全统计了阳光城2011年以来的75笔股权质押，宠葡萄酒质押股东均为上述三家主要股东，累计质押13.27亿股，而上述三家股东合计持有阳光城6.41亿股。据记者了解，猴年到红酒世目前约定式购回的期限有7天、14天、21天、1个月、3个月、6个月等多个品种，最长不超过1年。据记者了解，界款萌阳光集团、界款萌东方信隆分别持有阳光城2.6亿股（不含约定购回式交易数量）、2.16亿股，持股比例分别为24.87%、20.65%，其中24.82%、18.35%的股份为质押股份。而融资规模则根据交易股票标的时点市值计算，宠葡萄酒折算率一般在50%左右。

此外，康田实业持有阳光城1.65亿股，持股比例为15.78%，其中所持14.55%的股权也质押出去。约定式购回流程与质押式回购类似，区别在于股权所有权是否发生转让。

截至2014年5月31日，阳光城母公司所有约定购回式证券交易涉及所有股份已按照承诺全部购回，甚至多购回3568.5万股股票。阳光城是上市公司，融资主体的资质还比较高，一些更小的开发商由信托转向券商资管或基金子公司进行融资的情况更明显。根据任一项目销售率达90%时回购的协议约定，2014年6月，阳光城回购了歌斐资产持有的盛阳房地产 48.99%以及厦门置业48.07%股权，回购总价款为5.41亿。1.28亿股约定式购回融资阳光城2013年一季报前十大股东中，首次出现了长江证券、银河证券的约定购回专用账户，分别位列第四和第五大股东。

核心提示：当地产行业拐点的讨论已然成为热点，开发商融资渠道也悄然地发生转换。借款人的融资成本一般在8%左右，个人客户小额融资成本约9%-10%，大公司大额融资成本则在7%左右，比信托融资的成本要低得多。券商自营资金不够时，大部分也是通过场外市场跟银行借或向其他券商做转融资。2013年下半年以来的35笔股权质押中，证券公司占20笔，主要包括华融证券、中信证券、长江证券、东兴证券等。

东方信隆是阳光集团的全资子公司，康田实业也是阳光集团的一致行动人，其向金融机构质押的股权融资基本用在阳光城或相关子公司的房地产开发项目上从质押方（借款人）来看，2011-2013年上半年的40次质押中，15次为银行质押，主要包括交行、建行、招行、中信等。

也就是说，三年来阳光城大股东所持股份平均被质押过两次。东方信隆是阳光集团的全资子公司，康田实业也是阳光集团的一致行动人，其向金融机构质押的股权融资基本用在阳光城或相关子公司的房地产开发项目上。

券商资管有时只是通道，很多项目都是地产私募主导的，一般针对二线城市的小开发商，融资成本基本在20%以上。1.28亿股约定式购回融资阳光城2013年一季报前十大股东中，首次出现了长江证券、银河证券的约定购回专用账户，分别位列第四和第五大股东。2013年8月6日，东方信隆首次把阳光城的股权质押给德邦证券，此后证券公司成为阳光城股权质押方的常客，银行、信托逐渐退出。深交所于2013年1月14日开展该业务试点，目前共有75家券商获试点资格。值得注意的是，除常规的融资渠道外，阳光城还开创了一种新的地产融资方式股票约定式购回。一位地产私募人士向记者表示。

此外，康田实业持有阳光城1.65亿股，持股比例为15.78%，其中所持14.55%的股权也质押出去。所谓的约定式购回业务是指符合条件的投资者以约定价格向证券公司卖出特定股票，并约定在未来某一日期按照另一约定价格从证券公司购回的交易行为。

银行压缩开发贷的趋势早已形成，地产信托对项目判断也更为谨慎，开发商新债主是谁？以阳光城为例，该公司把股权质押融资做到了极致，几乎是车轮式的质押：2011年以来，阳光城共进行了75笔股权质押登记，位列A股上市公司之首。阳光城是上市公司，融资主体的资质还比较高，一些更小的开发商由信托转向券商资管或基金子公司进行融资的情况更明显。

如果折算率比较高，到期股价下跌比较厉害，也有些借款方选择放弃购回，相关股权就转由券商处置。据记者统计，自2013年3月底东方信隆与长江证券开展第一笔股票约定式购回融资以来，阳光城母公司通过长江证券、银河证券、华福证券、华泰证券、浙商证券5家券商开展了10笔股票约定式购回融资，8笔期限为1年，1笔为3个月，1笔为4个月，转让证券数量达1.28亿股。

尤其是在一些信托公司认为风险较大而放弃的业务上，很多都由它们接力。根据双方的合作计划，歌斐资产将作为普通合伙人设立有限合伙制地产基金，资金规模不超过24亿。即阳光城集团所持股权几乎全部质押出去，东方信隆大部分股权也已质押。根据任一项目销售率达90%时回购的协议约定，2014年6月，阳光城回购了歌斐资产持有的盛阳房地产 48.99%以及厦门置业48.07%股权，回购总价款为5.41亿。

约定式购回融资业务最初由上交所在2011年10月推出，银河、中信、海通证券获得首批业务资格试点。25次为信托质押，主要包括中融、平安、兴业、中诚、厦门国际、吉林信托等。

阳光城上述约定式购回发生在2013年3月到2014年2月，其间股价在每股7-13元区间，按照每股10元和50%的融资折算率计算，阳光城1.28亿股的约定式购回融资规模约为6.4亿。2012年，阳光城与歌斐资产合作推出9亿规模的歌斐居业1号-阳光城地产基金。

记者观察发现，2011-2012年，阳光城股权质押的质押方（借款人）主要是大型银行和信托公司。记者不完全统计了阳光城2011年以来的75笔股权质押，质押股东均为上述三家主要股东，累计质押13.27亿股，而上述三家股东合计持有阳光城6.41亿股。

上述中投证券人士表示。截至2014年5月31日，阳光城母公司所有约定购回式证券交易涉及所有股份已按照承诺全部购回，甚至多购回3568.5万股股票。地产私募直接以有限合伙基金也可以投资，但通过券商资管产品包装后更好卖。2013年下半年以来的35笔股权质押中，证券公司占20笔，主要包括华融证券、中信证券、长江证券、东兴证券等。

深圳地区一位信托公司人士认为，券商创新业务开展以来，券商资管、基金子公司抢了信托很多业务。约定式购回流程与质押式回购类似，区别在于股权所有权是否发生转让。

在银行、信托渠道收紧后，阳光城也开辟了私募基金的融资方式，诺亚财富旗下的歌斐资产成为其主要输血方。据记者了解，目前约定式购回的期限有7天、14天、21天、1个月、3个月、6个月等多个品种，最长不超过1年。

地产私募接力股权质押已成为普遍的融资增信方式，阳光城就是股权质押融资的典型样本。核心提示：当地产行业拐点的讨论已然成为热点，开发商融资渠道也悄然地发生转换。