情迷利马里，品味智利经典珍藏

两产品的融资均价表现上，情迷CMBS项目平均融资金额33.01亿元，类REITs则是28.84亿元，二者之间的差距并不大。

金科股份表示，利马里董事会和管理层将继续坚持一稳二降三提升的经营发展策略，利马里努力推进保交楼、保生产、保稳定、促转型升级工作，切实履行企业主体责任，推进公司加快实现良性循环。总资产约2751亿元，品味同比减少8.15%。

核心提示：智利珍藏8月30日晚间，金科地产集团股份集团（000656.SZ）披露2023年半年报业绩情况。主要出租项目出租率分别为昆明商业综合体项目出租率98% ，经典重庆金科乐方出租率98% ，经典慈溪商业综合体项目出租率94% ，重庆金科悦FUN出租率94%，金科天宸荟公寓及商业出租率94% 在产业运营方面，金科股份通过产业招商新增入园企业47家。8月30日晚间，情迷金科地产集团股份集团（000656.SZ）披露2023年半年报业绩情况。公司制定了一系列具体举措，利马里化解流动性风险，提升公司持续经营能力。归属于上市公司股东的净资产约105.13亿元，品味同比减少15.56%。

在代建运营方面，智利珍藏公司获取代建项目1个，代建储备面积约234亩。经营活动产生的现金流量净额约-4.43亿元，经典同比减少105.08%。从行业视角，情迷有助于缓释原始权益人流动性压力，进而纾解商业地产行业风险。

一方面，利马里公司经营稳健，在资本市场的表现较好，受投资人青睐。例如，品味印力集团定位为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台，品味是中国领先的消费基础设施投资与运营管理企业，成立二十年来始终以国际化的视野专注于购物中心的投资、开发和运营，业务贯穿消费基础设施领域全价值链。往后看，智利珍藏在持续的政策加持下，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，且不断走向成熟。●图片来源：经典杭州西溪印象城微博长沙金茂览秀城项目2016年开业的，是中国金茂旗下首个览秀城项目，也是金茂商业首个自主经营的滨水商业体。

央国企在行业调整期表现出较强的抗周期属性，信用资质较好，更易满足原始权益人资质要求，其所发行资产证券化产品易通过审批。这道曙光，为地产商打开了融资的新想象空间，也意味着地产行业的运营时代有了进化的新可能与方向。

基于此，目前已经披露或正在申请的企业们，呈现出一些共性优势与特征：01头部央国企为主，经营稳健、信用评级高透过上述表格可知，目前抢发消费基础设施REITs的企业，多为央国企，或具有国资基因。核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。同时，随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，可以有效推动企业提升内功、持续地做高收益率，走向资产管理、升值的正循环。于多数商业地产玩家，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

青岛万象城以28万平的体量成为目前青岛规模最大、品牌最多的购物中心。对商管公司来说，则意味着第三方管理空间进一步扩大。参考海外经验，中国公募REITs首批项目上市仅两年时间，就已有了近千亿市值，发展速度并不慢，但总体流动性偏低、发行节奏较缓。02印象城、万象城、览秀城，抗打的项目才能笑到最后企业背书之外，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，L1层主打国际精品品牌、高化和名表氛围，LG层则多为设计师与潮流品牌，两个楼层各有特色与差异，满足不同群体对时尚的需求。资产证券化对于发行主体的信用评级和底层资产要求较高，需要评估项目的多方面因素，比如存续时间、持续运营能力以及可处置性等。

此外，这些企业手握大量优质成熟商业资产，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。2019年底，中联一创-首创钜大奥特莱斯一号资产支持专项计划成功获深交所审议通过，首创钜大奥特莱斯REITs是国内首单百亿规模商业物业储架REITs产品，也是国内首单以奥特莱斯作为底层资产的类REITs产品。

改变的光束，投向了商业地产圈。除已披露的华润、印力、金茂和物美外，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、大悦城、首创钜大、百联股份、天虹股份等。发行消费类基础设施REITs，能够增加投资者的投资范围，帮助投资者优化资产配置，提高市场流动性、扩大REITs市场规模，从而吸引更多资金进入REITs市场，推动整个市场成熟化发展。10月27日，国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。项目建筑面积约10万平方米，2016年底开业至今已运营近7年，已成为华中地区首屈一指的体验型、娱乐型、社交型的商业生活方式聚集地。相较之下，企业的现金奶牛、现金流表现最佳的头部项目，如重奢mall，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。

目前，印力已在全国53个城市布局164个项目，并承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目，体现消费基础设施REITs改善消费条件，服务社会民生，服务实体经济的示范意义。目前，中国购物中心行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期。

据中信建投数据，截至2023年7月，商业REITs在日本、新加坡、香港分别占总市值的41.6%、47.9%、98.6%，零售REITs在商业REITs市值的占比分别在15%、20%、60%左右。目前，购物中心实际资产收益率并不低，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。

申报消费基础设施REITs的这些企业，深耕商业领域多年，在各自赛道中处于龙头地位，品牌效应明显。华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，正式在证监会官网发布了消费基础设施REITs申报公告。

03商业地产的资管时代，还能怎么玩？和国内首批 REITs 类似，能够实际参与基础设施REITs扩容的是优质资产、优质原始权益人和优质管理人。此后，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。公募REITs试点范围拓展到消费基础设施领域，对我国商业资产证券化的实施路径有着示范作用，也意味着商业地产市场进入了全新阶段——打通国内商业地产投、融、管、退全链条，有效盘货存量商业资产，与美国、新加坡、日本等成熟市场接轨。02有效盘货存量商业，商业市场与成熟区域接轨存量时代，持有类商业地产企业寻求高效的资产退出渠道是必然趋势。

02实践出真知，有资产证券化实操经验打底消费型基础设施的资产运营管理具有较高的进入壁垒，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就。在行业下行叠加信用风险等因素影响下，央国企背景企业更易获得投资者信任。

资产等级企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。​有媒体将上述消息形容为地产商的一道曙光。

在可预知的未来时间里，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，且越来越耀眼。项目类型多为连锁型的明星系列产品。

截至2023年9月28日，中国公募REITs 28只上市标的自由流通市值406亿元，占总市值的44.8%，占比不足一半从4笔REIts的底层资产来看，确实是优质的资产，但并非企业最优质的资产。有分析认为，REITs具有长期配置的价值，未来国内公募的REITs产品是较强的发展空间。嘉实物美REIts的4个物业组合出租率相较于上述三者稍微逊色，今年上半年的整体出租率为88.71%。

根据深沪两所公示，目前已有四家房企的4笔消费类基础设施公募REITs正式获得受理。整体看下来，4笔REIts底层资产均是已经运营较为成熟的商办，出租率多处于高位且较为稳定。

然而，消费类基础设施公募REITs对于国内市场始终还是一个新鲜事物，房企尝鲜，也带着试探的态度。核心提示：REITs对于不动产经营业务重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发。

如华夏金茂购物中心REIts的底层资产为长沙梅西湖商圈的金茂览秀城，购物中心2016年开业，建面18.3万方。仅有嘉实物美REIts底层资产位于北京，且涉及4个项目，开业运营时间在2003年-2012年不等，建筑规模7.8万平，资产估值10.44亿元。