中关村“金三角”往事

　　星河已经发展了20多年的时间，金角2005年我们也盖购物中心过来，金角2005、2006年我们也有高档的品牌出来，所以星河现在有三个品牌出来，我们有中高档商场的定位，还有社区购物中心，第三个就是家居的，另外一个也是快出来了，就是做综合体的，所以你会觉得，如果从甲方的角度来看，我们一开始不熟悉这个行业我们来做。

乐天集团为世界500强企业，金角此前曾宣布要在锦江区设立涵盖整个西部地区的投资中心、金角结算中心、销售中心等运营管理功能性中心的中国西部总部，统筹运营和管理西部地区的事业。该地块为商业用地、金角城镇混合住宅用地，挂牌文件要求建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到住宅开发建设总面积的70%以上

张懿宸还预计，金角今年中国股权投资行业的募资情况将较去年有所放缓。中信资本创业投资基金则于今年2月份完成首轮募集，金角金额达6千万美元，该基金总规模为1.5亿美元。另外，金角部分人民币LP(有限合伙人，尤其是个人投资者出现资金紧张的问题，也导致了后期投资不畅。中信资本控股旗下第四只房地产基金中信资本中国零售物业基金于2011年11月3日完成首轮募集，金角募资额达2.25亿美元，其募集金额总体目标为6亿美元。中信资本总裁张懿宸3月5日表示，金角旗下第四只房地产基金和新设立的创投基金均将于年内完成全部资金募集。

目前人民币基金的整体流动性正在收紧，金角部分机构的投资业绩并不是特别好，整体退出回报率低于市场预期，这些均是募资放缓的主要原因。核心提示：金角中信资本总裁张懿宸3月5日表示，旗下第四只房地产基金和新设立的创投基金均将于年内完成全部资金募集去年5月26日，金角越秀地产宣布，公司作为借款人与一间银行订立一份融资函件，据此越秀地产将从融资获得最高达4亿港元的无抵押三年期贷款融资。

若发生该违约事件，金角贷款人可以宣布融资终止且融资项下的所有债项将到期应付。融资函件规定，金角如果公司控股股东越秀企业不再为本公司最大股东，金角或不再保持本公司至少35%实益拥有权及对本公司董事会的控制权，或广州市政府不再拥有越秀企业的至少51%实益权益，则会构成违约事件。3月26日，金角越秀地产股份有限公司发布公告称，公司与贷款人订立一份补充融资函件，据此贷款人将提供最高达2亿港元的额外贷款融资仅在一个月前，金角深国商董事会关于向平安信托及金融机构借款14亿融资议案就曾因股东信任危机被股东大会否决，金角现如今借款融资议案重提且较前次增加3亿元借款，自然令公司管理层压力山大。

而令郑康豪意想不到的是，恰恰是上次强烈反对他的中小投资者，成为为17亿借款融资议案顺利表决通过保驾护航的生力军。公允价值计量，如果说会计事务所，审计机构，监管部门允许的情况下，你们小股东愿意，我大股东更愿意。

3月23日， 17亿元借款议案通过当天，公司第二大股东深圳茂业商厦有限公司（下称茂业）同时披露了《深国商简式权益变动报告书》，于2012年3月16日至2012年3月21日共卖出深国商股票11，045，060股， 占总股本的5%，减持理由为看淡深国商发展前景，明确未来12个月内不排除在合适的市场时机下继续减持该公司股票。据了解，上次股东大会召开投票之时，在3000多万股网络反对投票中，有相当大比例的反对票来自周先生的追随者。对此，周先生向记者表示，采取公允价值计价只是帮助公司短期避免危机，其真正价值还是取决于深国商的可持续盈利能力。3月26日，深国商A股收盘价格16.78元，给予1倍的PB估值，深国商股价或有翻番潜力。

据郑康豪在股东大会上透露，今年如果单靠皇庭广场的租金收入，等到8月份、9月份，或者拖一两个月，或者按期完成试营业，产生租金收入，哪怕8月份之前利息可以资本化，不纳入费用，按这个帐来算也可能是亏本的。然而，令人意想不到的是，在深国商3月23日召开的股东大会现场，只有茂业代表投出了反对票，前次投票反对、在股东大会现场险些与维护会场秩序保安人员发生肢体冲突的个人大股东周先生及其追随者，竟投出了赞成票。17亿借款方案通过 深国商危转机路漫漫 17亿借款融资方案获股东大会表决通过，对目前连续两年亏损且无主营业务收入来源的深国商而言，无疑是化解了一场重大危机资金链紧绷欲断的生存危机。据公司公告，皇庭广场的建筑面积13.8万平方米。

深国商于2011年4月26日发布的《利安达会计师事务所有限责任公司对公司2010年度财务报表出具非标准无保留审计意见的审计报告说明》有关描述显示，公司皇庭广场周边商业地产价格在1518万元/平米，即使按照估值下限15万元计算，深国商每股净资产就有望达到30元以上。那么郑康豪是凭借什么意外赢得了中小投资者的信任呢？ 股东大会上，董事长郑康豪表态，作为深国商的大股东，是绝对不想深国商停牌或走下坡路的。

生存危机的意外化解 据深国商公开披露，17亿借款融资用于归还前期建设银行贷款12亿元，渤海信托到期融资3亿元，2亿元借款用于项目开业前的装修、招商和前期推广等工作。核心提示：而股东转投赞成票的另外一个至关重要的原因，那就是郑康豪表示同意公司在监管部门允许的前提下，将变更公允价值计量会计标准。

此外，公司对茂业代表提出的有关17亿借款的还款计划亦未在会议上予以明确回复，郑康豪只是表示在皇庭广场有稳定利润时，考虑将借款换成利率水平相对较低的商业贷款。郑康豪说，其本人及其控股的皇庭投资管理有限公司（下称皇庭）之所以进驻深国商，第一是看好项目，第二是有上市公司这个平台，皇庭凭着资本市场可以得到更大的发展。茂业系毅然投票反对的决绝和看淡公司未来发展前景的公然表态，令深国商生存危机的暂时化解惊心动魄，而公司从危到机的转变之路依旧变数重重。有业内人士分析，在网络投票取消的情形下，如果那些投票赞成公司17亿借款融资的个人投资者事先大规模减持，投赞成票的筹码不足以与茂业抗衡的话，现在的股东大会表决结果有可能会被改写。然而危机尚未完全渡过，其未来可持续盈利能力是否足以覆盖巨额带息债务下形成的财务费用，仍是其必须面对的问题。重仓持有深国商的李先生告诉记者，股东大会表决顺利通过后，郑康豪给我们发短信表示感谢，感谢对其工作的鼎力支持。

此外，郑康豪还明确要通过处置资产确保深国商盈利，一旦市场极端不好，不排除大股东自己受让相关资产，确保公司产生利润和现金流。由于前次股东大会表决被否，除了茂业投出反对票外，还有3000万股网络反对票，致使借款融资议案中途搁浅，此次表决深国商取消了网络投票。

公允价值计价下的隐忧 在股东大会上，中小股东纷纷建议公司变更会计准则，采用公允价值计价，除了能够通过此举能避免让深国商陷入退市危机外，按公允价值计价带来的一次性投资收益及巨额每股净资产也是一大强烈诱惑。目前皇庭国商购物广场现已完成室内结构改造工程、东西南三面幕墙支撑结构、北侧配套公交总站工程主体结构工程，于近期完成皇庭广场东、西外立面的工程（北面为公交车站），并开始园林景观建设。

如果花了两年或三年，深国商停牌退市，那皇庭投资是失败的。截至2012年2月底，招商合计可确定商户的面积（含签定合同、意向书以及洽谈完成待签协议等情形）约占可出租面积的比例为40%，预计试营业前招商率达到65%以上。

而股东转投赞成票的另外一个至关重要的原因，那就是郑康豪表示同意公司在监管部门允许的前提下，将变更公允价值计量会计标准。预计4月底完成机电改造以及南北立面、南广场工程，预计7月底基本完成精装修工作。股东大会上，茂业代表公开提问，到目前为止是否有国际知名品牌与公司签约，但得到的答复是，到目前为止，还没有一家国际品牌签约，公司正在全方位与国际知名品牌接触厦门龙祥房地产主要从事物业开发业务，持有的主要资产为位于福建省厦门市莲前路龙山，总占地面积约29.095万平方米的项目，该项目计划发展成为住宅综合体。

出售事项所得款项将拨作为集团一般营运资金。明发表示，出售事项给予集团变现其投资于项目的良好机会。

3月26日，明发集团有限公司发布公告称，公司与一澳门居民签订转让协议，同意转让厦门龙祥房地产50%权益，总转让款11.84亿元，需于2012年3月31日前支付。核心提示：3月26日，明发集团有限公司发布公告称，公司与一澳门居民签订转让协议，同意转让厦门龙祥房地产50%权益，总转让款11.84亿元，需于2012年3月31日前支付。

此次转让协议是在集团的日常及一般业务过程中订立，且转让协议及拟据此进行的出售事项条款都属公平合理，并符合公司及其股东整体利益。明发预计，此次出售事项完成后，集团将会就截至2012年12月31日止年度，录得出售事项所得收益约人民币8亿元，将会于集团截至2012年12月31日止年度的综合损益账反映。

公告显示，厦门龙祥房地产成立于2011年6月29日，分别由明发集团、厦门源昌房地产开发有限公司及厦门诚助投资咨询有限公司持有50%、45%及5%但至去年底，富力已将负债比率降至86%，手持现金90亿元。卖不到楼，先打电话停工程，跟政府、银行讲数，诸如此类。比如我们今年的资本开支是240亿元，那60多亿元（现金）就足够了。

作为首批来港上市的内房股，富力在07年内地楼市癫狂时急速扩张，财务策略亦较激进，令其负债比率在07年底一度近140%，在投资者心中留下高负债、高风险阴影。富力地产去年负债率有所回落，如今更将目标指向70%。

但你要是问我，我就会答戆居。月尾荷包没钱，你还去IFC逛街做甚么？。

调控汲教训 灵活应变他指出在上轮调控中，公司确实汲取不少经验教训，认为一个相对安全的现金水平，应是在一个季度的资本开支上，加少许应对风险资金。他相信，现有中央官员会将一个可操作的经济环境交予新政府。