商务领域防控指引来了！北京商场、超市这样做

普丰证券投资基金(184693,基金吧)认购375万股，商务领商场超市样总成本3937.5万元。

合经区2015-006号地块则由上海洪瑞投资发展有限公司竞得，域防控成交单价389万/亩，域防控住宅楼面价2083.92元/平方米，商业楼面价1535.52元/平方米，总价22472.53万元，溢价率3.73%。值得注意的是，指引合经区2015-006号地块是此次被拍卖的6宗地中唯一一宗市区含居住用途的地块。

据观点地产新媒体查阅资料，北京已成交的6宗地中，北京第一块被拍卖的是合经区2015-007号科研用地，该地块也是此次拍卖中单宗面积最大的地块，肥东湖高新投资有限公司以85万/亩成交单价底价摘得，总价9154.5万元。最终，商务领商场超市样在不到10分钟时间里被上海洪瑞投资发展有限公司以389万/亩的单价摘牌。据现场消息，域防控该宗地仅吸引2位竞买人到场举牌应价。长丰CF201508号地块则最终被中国石油天然气竞得，指引成交单价560万元/亩，总价2800万元，溢价率250%。据悉，北京上海洪瑞投资发展有限公司在合肥包河区成立的房地产开发公司为合肥加侨置业有限公司，此番拿地也意味着加侨在合肥再下一城。

据悉，商务领商场超市样该场拍卖会原计划拍卖土地8宗，原定于当日下午拍卖的庐阳N1501号商服用地、长丰CF201503号商住用地皆因故未能拍卖，具体拍卖时间仍待定。据观点地产新媒体查阅出让公告显示：域防控该宗地要求竞得人须在土地成交后10日内，域防控与经开区管委会签订引入1家以上（含1家）注册资本金不低于20亿元人民币的集团公司总部入驻本地块的协议。剔除房地产外，指引建筑和综合这两个行业合计7-9月贡献分别为34%、52%和34%，而这两个行业的私募公司债发行人几乎全部是地方政府融资平台。

如果单纯从市场的角度来看，北京目前高资质房地产公司的发债利率4.5%-5.5%算比较合理。世茂找了本地不少银行，商务领商场超市样提出投标3.9%，银行在购入债券后，再以4.5%左右的价格卖给其他投资者。而这一进程，域防控在公司债新政后，被大大加速。这意味着，指引总体上看，近期公司债供给主要来源于房地产债和融资平台私募债。

房地产公司无疑是这轮股市最主要的直接受益人，因为融资成本较过去大幅降低，可以用新的融资置换过去通过信托、银行等其他渠道的高成本融资。多位市场人士对21世纪经济报道记者表示，个别房地产企业的利率竞赛存在银行与房地产之间私底下的利益交换，而房企则可以通过在公开市场压低利率，进而获得与其他融资渠道的谈判筹码。

在数月筹备之后，交易所公司债于6月开始放量。今年以来，随着银行间和交易所市场对房地产企业陆续打开融资大门，房企这一曾经的债市弃儿，开始逐渐成为债市宠儿。就在上周，上海世茂建设有限公司(下称世茂建设)发行的第一期60亿规模公司债，票面利率为3.9%，亦为彼时最低发行利率。未来在化解而非暴露存量地方债务风险的总体监管和处理思路下，政府性债务系统性风险仍然很小，总体上仍然是信用债中最安全的板块。

但这一说法并未得到世茂建设方面的证实。北京某信托公司经理告诉21世纪经济报道记者，一家近期以低利率成功发行公司债的地产公司，在与其谈合作时，以该笔公司债作为筹码，要求信托公司降低融资成本的同时，丰富融资的方式，但提出来的利率确实太低了，越来越难做。尤其是公司债，可能能低一半。前述北京券商固收人士称，受6月份股灾影响，近期股债两市的跷跷板效应颇为明显，股市避险资金回流，给债市提供了充足的流动性，公司债放量供给，股市都给消化了，发行利率一路走低。

上海某券商公司债业务人士向记者解释称，该降低发行利率的做法对未来同类房企发债的真实利率水平产生的影响有限，最多给发行人一个压迫主承降低利率的证据，但如果你找不到人接盘，就别想跟别人一样的低利率。对此，国泰君安首席债券分析师徐寒飞在研报中指出，市场或误解公司债，其信用风险并不比其他品种大。

该知情人士表示，世茂建设这一做法并非孤例。房企融资渠道大挪移 去年底，银行间债市对房企低调放开，随后陆续有房企在银行间市场发行中票及非公开债券。

9月25日，万科公司发布公告称，发行第一期5年期50亿元公司债券，票面利率仅为3.50%，创同类房企发债利率新低，利率水平则比肩同期限国债。而私募公司债中，房地产、建筑和综合这三类7-9月的合计贡献分别达到70%、76%和55%。但真正给房企发债插上翅膀的，则是证监会主管的交易所公司债。发行利率国债化之谜 9月17日，世茂建设3+2期限结构的60亿元公司债发行，票面利率3.9%，利率水平堪比国债，为彼时同类房企最低水平。公司债以房地产债券为主 尽管公司债不断降低的发行利率，从降低社会融资成本的角度来看，或为一件好事，但亦有市场人士认为，公司债利率如此之低，不但与公司债自身的信用不符，一大堆基本面不怎么好的公司享受了国家信用，而且与中国经济下行的现实不符，经济下行，往往意味着行业和企业风险加大，信用利差应该扩大，相应地，一级市场发行利率应该升高才对记者查阅资料发现，中粮地产于今年8月21日通过网上拍卖的方式获得了苏地2015-WG-5号地块，总土地金达15.63亿拿下，溢价率94.65%，楼面价6562元/平。

上海中城永笑对项目公司认缴出资980万元，占项目公司股权的49%。上海中城永笑和中粮地产约定，项目公司初始注册资本为2000万元。

中城永笑在2015年10月21日前向项目公司提供的出资款、增资款及股东借款总和不低于82050万元。目前中粮在吴江有中粮本源项目在售。

核心提示：9月24日，中粮地产股份有限公司宣布，公司苏州项目为进一步拓宽融资渠道，引入股权投资者上海中城永笑投资中心，以股权+债权形式为苏地2015-WG-5号地块开发，合共募集资金8.21亿元。双方股东增资完成后，中粮地产与中城永笑将签署《股权质押合同》，约定公司将以其持有的项目公司51%的股权为合伙企业设定股权质押，以担保项目公司履行其在本协议项下的偿还合伙企业股东借款本金和利息的义务。

该地块位于相城区元和街道澄和路两侧、朝阳河南，据称有建发，碧桂园，旭辉，首开，金科，中梁，中锐，金地，绿地香港，招商，阳光城，中海，海亮等开发商报名竞价。项目公司注册完成后，中粮地产与中城永笑拟按股权比例以货币出资的方式共同对项目公司进行增资。中粮地产在项目公司设立及前期运作的过程中，向项目公司提供的资金支持将作为公司对项目公司的股东借款，将按照年利率8.5%的借款利率向项目公司计收利息。其中合伙企业提供股东借款6亿元，年利率为8.5%，借款期限为30个月。

增资完成后，项目公司注册资本金为4.5亿元，双方持股比例保持不变。9月24日，中粮地产股份有限公司宣布，公司苏州项目为进一步拓宽融资渠道，引入股权投资者上海中城永笑投资中心，以股权+债权形式为苏地2015-WG-5号地块开发，合共募集资金8.21亿元。

其中，中粮地产对项目公司认缴出资1020万元，占项目公司股权的51%。中粮地产和中城永笑将共同以股东借款形式对项目公司提供资金支持。

根据公告，中粮地产拟与上海中城永笑签署投资协议，约定与合伙企业共同设立项目公司，合作开发苏州市相城区2015-WG-5号地块项目，合伙企业和公司拟共同通过股权投资和提供股东借款的方式对项目公司进行投资中城永笑在2015年10月21日前向项目公司提供的出资款、增资款及股东借款总和不低于82050万元。

其中，中粮地产对项目公司认缴出资1020万元，占项目公司股权的51%。9月24日，中粮地产股份有限公司宣布，公司苏州项目为进一步拓宽融资渠道，引入股权投资者上海中城永笑投资中心，以股权+债权形式为苏地2015-WG-5号地块开发，合共募集资金8.21亿元。记者查阅资料发现，中粮地产于今年8月21日通过网上拍卖的方式获得了苏地2015-WG-5号地块，总土地金达15.63亿拿下，溢价率94.65%，楼面价6562元/平。核心提示：9月24日，中粮地产股份有限公司宣布，公司苏州项目为进一步拓宽融资渠道，引入股权投资者上海中城永笑投资中心，以股权+债权形式为苏地2015-WG-5号地块开发，合共募集资金8.21亿元。

其中合伙企业提供股东借款6亿元，年利率为8.5%，借款期限为30个月。上海中城永笑对项目公司认缴出资980万元，占项目公司股权的49%。

增资完成后，项目公司注册资本金为4.5亿元，双方持股比例保持不变。上海中城永笑和中粮地产约定，项目公司初始注册资本为2000万元。

中粮地产和中城永笑将共同以股东借款形式对项目公司提供资金支持。目前中粮在吴江有中粮本源项目在售。