国务院要求落实带薪休假 有望增1至2个黄金周

事实上，国务院要2个黄金目前上海佳兆业1号仅剩4套房源，浦发银行此时的解绑来得有些晚，但由此所传递出来的积极信号却不容小觑。

顾客在旅行中购物，求落实带总是行色匆匆，没有耐心，更谈不上优雅。总之，薪休假缩小各个市场价差不仅有利于财务数据，薪休假更对一个品牌区域在市场的深入发展有重大意义激活门店，更积极的营销活动，更有效地改进服务，挖掘潜在客户 今年春天开始的奢侈品中国降价潮，核心目标就是缩小价差，汇率不过按下了启动这一战略的按钮。

代购、望增1至水客将精致的手袋塞进行李箱里，望增1至压得皱皱巴巴，再拍几张像素模糊的照片上传到花花绿绿的购物网站上很多仿冒奢侈品，也是趁这样的机会混进海淘的渠道的。Chanel 的降价幅度最高可达 20% ，国务院要2个黄金百达翡丽降 18%，许多化妆品牌的降幅也达到了两位数。全球股市都受到影响，求落实带那些把中国市场做得很大的公司都出现了股价下跌，奢侈品、汽车是重灾区。更不用提那些手拉肩扛，薪休假在欧洲名店门口排队、冲刺，就为了把更多名包名表带回家的中国游客们了。鉴于经常项目长期顺差和坚持稳健的货币政策，望增1至人民币还是会进入上升通道。

因而，国务院要2个黄金调价决策需要经过至少半年的准备工作。以前奢侈品在中国只操心反腐的事，求落实带现在他们还得关心汇率。 其中，薪休假公开挂牌REITs是最常见的类型，它占据了所有公开交易REITs的约94%的份额。

因租期是以天计算，望增1至酒店型REITs的现金流波动较大。国务院要2个黄金而Prologis（NYSE: PLD）则偏向于物流型地产。因此这类REITs的现金流收益虽然较高，求落实带但升值潜力较小。简单来说，薪休假NAV的作用就是告诉投资人某家REITs公司目前其所持有的物业，在还掉贷款之后，能值多少价格。

Kimco和Taubman的举措为当时面临信贷危机的私人开发商带来了希望，公开的股票市场可为其资本退出提供融资的替代来源，同时缓解了银行的信贷压力，使得企业得以资本重组。这三种类型在权益型和抵押型REITs中均有体现。

原因在于， 抵押型REITs一般利用高杠杆投资于抵押贷款或证券，而贷款或证券本身不具备升值潜力。该类REITs属于传统型REITs，是指REITs公司以投资并持有房地产产权的方式获得租金收益和资产长期升值，例如投资写字楼，商业地产，工业地产，住宅公寓或酒店。从交易类型来看，REITs可以分为公开挂牌REITs、公开非挂牌REITs和私募 REITs三种类型。随着地产市场的日益回暖，REITs进入了快速发展的现代REITs时代。

美国是世界上第一个建立REITs立法和成熟结构的国家。其之所以会具有较强的利率敏感性，原因在于抵押型REITs是通过对杠杆的运用，实现以短期低利率贷款去投资长期高利率的抵押贷款或证券的目的，其收益的主要来源是短期利率和长期利率之间的利差。投资策略明确的REITs有利于投资者及投资机构进行市场比较，进而识别风险并估算回报。同时很多公开非挂牌REITs（PNLRs）对赎回期也有要求，要求在一定期限内不得转让出售。

目前，绝大多数的REITs均属于权益型REITs类别，在所有公开挂牌的REITs当中，权益型REITs大约占90%的市值。REITs共同基金通过投资组合的形式投资于不同REITs公司的组合基金，比直接投资 REITs具有更分散化的资产组合，有助于进一步降低投资风险。

在投资对象上，权益型REITs往往倾向于投资单一物业类型或特定投资策略的物业资产组合。 另一项则是净资产价值（ Net Asset Value, NAV ）。

这是因为，一旦UPREIT为了多数普通股的利益选择转让或出售股份单元持有人置换的物业时，将会立即对单元持有人产生递延部分的增值税及折旧取回税的税赋，从而使股份单元持有人面临因这部分税负所带来的利润损失。 具体到UPREIT，其与其他投资REITs的方式相比的特殊性就在于，投资人已经是商业地产的持有者，其通过与REITs公司置换其房地产资产并从REITs换得股份单元（OP Unit）的方式，实现退出直接持有房地产的目的。REITs在美国经历了50多年的发展历程，其中前30年的发展非常缓慢，直到90年代末，才进入了一个快速发展的现代REITs时代。该类共同基金包括封闭型基金（Closed End Fund）和交易所交易基金（ETF）。因此，一般来说，UPREIT的股份单元持有人会对所置换物业的持有期提出要求，即要求REITs在持有物业达到较长时间后，方能做处置安排。FFO作为一个重要指标，会在REITs公司的年报或者季度报中披露。

另外一种公开交易的REITs叫做公开非挂牌REITs（PNLRs）。美国个人投资者的REITs投资渠道 一类是权益型REITs。

其设有最低认购额度，大概是1000～2500美元。很多权益型 REITs公司不仅参与地产收购业务，还涉及地产开发和资产管理等业务。

对于投资人而言，其更愿意选择持有REITs股份而非实物资产的理由，常常出现在贷款到期需要通过出售物业来偿付本金的情况下。目前，抵押型REITs所占REITs总体的市值份额并不高，约在10%左右。

这样做的好处是，地产持有人将地产转让给REITs换得股份的交易可不被认作是出售交易，转换过程中产生的增值税和折旧取回税获得递延，一直到持有人将股份单元转换成普通股并且出售变现后，才需缴付。其中，RMBS的占比约为80%，CMBS的占比约为20%。2008年金融危机过后，由于享受到联邦保障系统（GSEs）对抵押证券的支持和对高杠杆使用管制的宽松政策（抵押型REITs目前不受《1940年投资公司法案》的限制），抵押型REITs在数量和资产总量上都呈现上升趋势。另一个问题是，在资产已被证券化处理后，股份单元持有人不可再将股份转换成物业重新直接持有，即投资UPREIT的这一过程是不可逆的。

因此，投资零售型 REITs需要考虑消费者支出指数是否保持强劲，因为这将影响零售业的需求，进而影响对零售物业的使用需求和租金涨幅。 在REITs尚未出现之前，商业房地产投资是一个被投资机构和高净值人群占据的行业。

虽然目前全世界约有30个国家具备REITs立法，但多数是参照美国模式。该指标是共同基金（Mutual Fund）估值中的一个常用指标，在REITs行业同样被用作衡量REITs固有价值或当前市场价值的一个重要参照。

作为一种注重现金流收益的税惠型地产金融工具，REITs不仅为中小投资人投资商业地产提供了新的公开、透明并具有稳定现金回报的投资渠道，也为地产开发商及投资机构进行资产重组，以及为银行减缓贷款压力提供了可行的途径。例如，SLGreen（NYSE: SLG），主要投资纽约的写字楼。

1991～1999年间，REITs发展到一个空前的水平，期间有156 只REITs的IPO获得批准，总市值达1000亿美元。在股票投资中，投资者经常会参考市盈率，利用它来分析股价的估值高低。而对于酒店型REITs而言，其收益则依赖于短期旅行者或商务人士的流量。直至1976年，REITs被允许以股份制公司的形式存在，REITs才形成了信托和股份制两种形式，并一直延续至今。

如果这个指标没有披露，投资人也可以利用下面的公式测算，即运营收益金（FFO）= 净盈利（Net income）+折旧（Depreciation）+ 费用分摊（Amortization）- 物业出售增值（ Gainsonsales of properties），然后运用股价/运营收益金比率来判断股价是否低估或高估。从结构来看，REITs可被视为一个共同基金，它通过在二级市场融资的方式，来直接投资具有稳定现金流的持有型商业地产，中小投资人也可借此获得参与大型商业地产项目投资的机会，并获得定期的现金回报和增值收益。

1992年，Taubman率先创立了伞状REITs结构并成功上市。 另一类是抵押型REITs。

尽管具有上述好处，UPREIT在某些情况下也存在一些问题。评估REITs，最重要的就是要看REITs的收入来源，以及可能会影响盈利和分红的因素。