连续8年居Liv-ex“性价比之最”，拉古斯2018期酒上线

养生饮品品牌开怀山药汁/天使轮/1000万元 成立时间：连续8年居拉古斯2022年7月 商业模式：连续8年居拉古斯「开怀山药汁」专注于中原大地特有国宝资源怀山药的深度研究开发，努力打造中国药食同源养生第一饮品品牌。

县城加盟潮呼啸而来，性价比之最县城里最有实力的那群人成为争抢的对象。不难发现，期酒小镇F4们均从县城、乡镇等下沉市场发起攻势，最后抢占大量市场。

受益于此，上线2023年底喜茶门店总量突破3200家，进入超过210个新城市，2024年春节期间，不少县域市场的销量增幅甚至一度超过了400%。万店时代最后一战：连续8年居拉古斯去县城 2023年以来，以往为保证格调和品质而拒绝开放加盟的头部品牌纷纷脱下长衫。开放加盟的下一步必然是更加下沉，性价比之最走向如今还未触达的市、区、县。这座小小的县城还挤满了名创优品、期酒肯德基、期酒德克士、正新鸡排等一众连锁品牌，以及当地正在向外扩张的连锁零食店——这正是当下中国县城消费的缩影。脱下长衫，上线海底捞驶向广袤的中国县城。

此时，连续8年居拉古斯蜜雪冰城已经走出了一条农村包围城市的逆袭道路，在2020年率先进入万店时代。相较于2022年度16.4亿元净利润（剔除特海国际业务），性价比之最海底捞2023年净利润将不低于44亿元一方面，期酒自持项目多位于商业高线城市（商业一线、期酒准一线及二线城市），中国金茂、首创钜大、百联股份、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，印力、华润置地、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。

在行业下行叠加信用风险等因素影响下，上线央国企背景企业更易获得投资者信任。同时，连续8年居拉古斯随着商业地产市场从开发时代转入运营和资管时代，可以有效推动企业提升内功、持续地做高收益率，走向资产管理、升值的正循环。青岛万象城以28万平的体量成为目前青岛规模最大、性价比之最品牌最多的购物中心。从已知的信息来看，期酒目前正在进行申报的拟入池资产，cap rate基本也在6%及以上。

01抢发消费基础设施REITs，这些饮下头啖汤的企业凭什么？今年3月，国内首次明文落地REITs扩容商业不动产。在可预知的未来时间里，商业之于地产商们的角色重要性不言而喻，且越来越耀眼。

除已披露的华润、印力、金茂和物美外，底层资产涉及零售商业的企业还有万达商管、大悦城、首创钜大、百联股份、天虹股份等。昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，青岛万象城、杭州西溪印象城、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。资产等级企业倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目。这道曙光，为地产商打开了融资的新想象空间，也意味着地产行业的运营时代有了进化的新可能与方向。

核心提示：国内翘盼数载的消费基础设施REITs迈出了实质性改变的一步。REITs作为一种资产变现渠道，对企业整体投资能力、资产管理专业能力有较高的要求，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、得到市场认可。往后看，在持续的政策加持下，中国公募REITs市场机制亦会向海外成熟市场靠拢，且不断走向成熟。对于商业地产持有方而言，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，提升资金效率，不必局限于大宗交易市场。

2022年，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，在BM地铁层、露天退台、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，提高门店转化率。二十年风声，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，被压缩成了一个爆发时刻。

●图片来源：青岛万象城微博杭州西溪印象城杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心，定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，自2013年开业运营以来，通过打造一站式购物体验的业态组合，持续提升品牌级次，辐射人口达百万级。按照发行要求，公募REITs每年都需要分红，企业是否稳健经营、项目能否稳定获取收益、未来能否保持不断增长，都是投资人看重的关键要点。

02印象城、万象城、览秀城，抗打的项目才能笑到最后企业背书之外，优质资产才是消费基础设施REITs顺利发行的压舱石。此外，持续孵化原创IP「印象音乐节」，在下沉广场打造半坡上·城市音乐营地、屋顶打造晚风市集等活动，期间销售同比增长155%、客流同比增长53%，印享星点击量突破了40万，月活跃度居全国第一。多方合规，是基本前提，亦是门槛所在。另一方面，从开业年限来看，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。正如华创证券分析师单戈此前所言，部分民企发行消费基础设施REITs回笼资金意愿较强，但可能面临缺乏合适底层资产的问题，部分企业已将优质商业资产做抵押贷款换取现金流。于多数商业地产玩家，发行消费基础设施REITs依旧处于前期探索阶段。

这类项目风险、收益相对适中，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。相较之下，企业的现金奶牛、现金流表现最佳的头部项目，如重奢mall，则并不在企业考虑参与REITs的项目之列。

此外，这些企业手握大量优质成熟商业资产，可满足监管对REITs底层资产质地及后续扩募储备的需求。目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，有着丰富操盘经验。

青岛万象城创新性地打造了两层国际品牌配置，L1层主打国际精品品牌、高化和名表氛围，LG层则多为设计师与潮流品牌，两个楼层各有特色与差异，满足不同群体对时尚的需求2020年以来，存量购物中心规模增速大幅下降。

从已开业项目来看，这些企业均拥有知名产品条线，且核心产品线项目规模行业排名靠前，在全国都具有很强的品牌影响力。目前正在进行消费REITs申报工作的多家企业，均发行过相关金融产品/资产证券化产品，有着丰富操盘经验。●图片来源：中国金茂微信公众号上述已披露的三个项目之外，据WIN商业地产头条从各方收集信息可知，其他正在进行消费基础设施REITs申报的拟入池资产，基本具有以下特征：收益方面收益率高于行业基准。2022年，杭州西溪印象城定位由家庭中心转向青年中心，在BM地铁层、露天退台、A/B馆连廊区域等人流汇集处大规模开出40+年轻力品牌首店，提高门店转化率。

这类项目风险、收益相对适中，多为抗周期能力较强的一二线核心资产。01抢发消费基础设施REITs，这些饮下头啖汤的企业凭什么？今年3月，国内首次明文落地REITs扩容商业不动产。

超半数品牌首次进入山东或青岛，超六成店铺业绩同区域位列三甲。相较之下，民企发行消费基础设施REITs难度大很多。

一方面，自持项目多位于商业高线城市（商业一线、准一线及二线城市），中国金茂、首创钜大、百联股份、大悦城控股九成以上的自持项目位于高线城市，印力、华润置地、天虹股份的高线城市优质资产同样在八成以上。从已知的信息来看，目前正在进行申报的拟入池资产，cap rate基本也在6%及以上。

REITs作为一种资产变现渠道，对企业整体投资能力、资产管理专业能力有较高的要求，因此有资产证券化实操经验的企业更易获批、得到市场认可。按照发行要求，公募REITs每年都需要分红，企业是否稳健经营、项目能否稳定获取收益、未来能否保持不断增长，都是投资人看重的关键要点。其中，天虹股份及首创钜大在商业资产证券化领域的首只产品，具有行业领先意义：2015年12月，招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划成功发行，是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所类REITs项目。昨日披露申报的4只消费基础设施REITs中，青岛万象城、杭州西溪印象城、长沙金茂览秀城无疑都是当下地产圈抗打型商场的典型代表。

另一方面，从开业年限来看，企业多以开业5年以上的成熟期项目为主，成熟期项目意味着更稳定的现金流及回报。01提高流动性，进一步活跃零售REITs市场在亚太成熟市场，以消费基础设施REITs为代表的商业REITs是REITs市场的基座，而零售商业则是商业REITs的主流底层资产。

二十年风声，那些先后发生和同时发生在国内公募REITs身上的动作，被压缩成了一个爆发时刻。对于商业地产持有方而言，中国公募REITs扩容意味着打通退出通道，提升资金效率，不必局限于大宗交易市场。

何谓优质资产？参考新加坡REITs、日本J-REITs、香港H-REITs等，亚太成熟市场均选择在宏观经济下行周期推出商业REITs以提振经济、化解系统性风险，而底层资产的选择逻辑也大致如此：现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。因此，发行消费基础设施REITs，对原始权益人、运营管理机构及基金管理人都有较高的要求。