“亲子游”“清凉游”火爆 暑期消费“热力”十足

　　土储收购方面，亲游清凉游远洋地产步伐较同业慢，年初至今只购入总建筑面积15.5万平方米的土地。

1995年底，火爆盈科拓展从英之杰亚洲太平洋有限公司购入鲗鱼涌皇冠车行大厦，作价6.75亿港币，8个月后便迅速售予置地集团，净赚1.35亿港元。基汇资本买下的北京盈科中心，暑期包括了这幢空置了两年时间的购物中心。

消费热市场分析认为2011年交易流产是因为交易双方在价格方面没有谈拢。随后，力足李泽楷购买了一家空壳上市公司得信佳，将数码港的权益注入并更名为盈科数码动力，受到市场热捧。此前，亲游清凉游盈大地产宣布出售北京盈科中心，接盘者为基汇资本。火爆曾被视为盈科中心二期项目的转让也印证了李泽楷的此项特点。此后，暑期出售盈科中心的交易无果。

今年2月28日，消费热李嘉诚在出席旗下公司业绩会时表示，消费热看好内地房地产市场前景，但目前问题是土地价格太高，造成面粉贵过面包的局面，因此近来没有在内地购买土地。核心提示：力足李泽楷以往的投资路径与其父李嘉诚迥异，力足但其对于中国内地的房地产业务所持有的态度，正与其父趋同：继出售物业后，继之以大手笔减持房地产股票，趁高位套现心态明显。3月21日，亲游清凉游万科发布公告称，3月19日和20日两天，大股东华润股份连续两次通过深交所交易系统，增持万科股权。

不知道彼时彼刻说出这句话的郁亮，火爆是否知道在4天之后，作为大股东的华润，要增持万科。让我们仔细读一读万科的公告，暑期除了告知两次华润股份的增持行为之外，万科公告还告知，华润股份看好公司的前景，不排除未来继续增持的可能。郁亮透露，消费热近期已有若干家机构和万科联系，消费热万周君更是将此形容为野蛮人三五成群来敲门，再加上20年后重提国泰君安旧事，万科究竟想暗示什么？ 据攸克地产报道：我们要掌握自己的命运。在增持之前，力足华润股份约持有万科14.7%左右的股权，但却一直以来并未对职业经理人对万科的控制权产生实质影响。

如果一定有人对万科的控制权有所图谋，那么，就只剩下华润股份了。稍微懂得些公司治理的人都知道，万科是一家股权极其分散的公司，截至到2013年末，万科前十名股东所占万科股本总数的比例仅为22.34%。

这个八卦是一问一答的形式，问：在王石和郁亮之间，大股东华润股份如何取舍？答：王石强势的时候，大股东华润会帮郁亮。郁亮甚至还透露，近期已经有若干家机构直接和万科联系，万周君更是将此形容为野蛮人三五成群来敲门，再加上20年后重提国泰君安的旧事，目前尚在职业经理人控制之下的万科究竟想暗示什么？华润增持、事业合伙人制、重提君万之争，当这一切联系起来的时候，万科职业经理人阶层担心失去公司的控制权，并开始通过事业合伙人制等方式稳定未来控制权，对冲大股东增持的影响，这样的意图逻辑上成立，情理上合理。只不过在当时，刘元生是以仁达国际（香港）有限公司法人代表的名义，出现在万科的发起股东名录当中，后来，历经多次产权结构调整，刘元生开始以自然人的身份持有万科股票。来看看万科的前十位股东吧，除了华润股份和自然人刘元生外，万科前十位的股东清一色的都是各类保险、证券投资基金，他们加在一起，控制万科约7%的股权，他们是投资基金，要的是投资回报，对万科的控制权提不起兴趣，换句话说，挣钱就行了。

这样的案例在中国的公司治理领域极为罕见，要知道，王石、郁亮以及一干职业经理人所有的股权加在一起，还不及一个自然人刘元生的股份根据最新年报，自然人刘元生的持股比例为1.21%。攸克君相信郁亮是知道的。话说到这里，攸克君又想起了一件关于王石、郁亮和大股东华润股份的八卦，这则八卦也在万科的内部流传甚广。核心提示：两次增持之后，大股东华润持有万科的股权比例达15%。

郁亮占优之时，大股东华润会力挺王石。20年前的此刻，国泰君安以《告万科全体股东书》的方式向万科提意见，并宣布向万科派出董事、要求董事会内部设立项目审批委员会，王石几乎在所有自己的回忆录或著作当中都会提及君万之争，因为王石明白，那实际上就是万科的控制权之争，如果不是国泰君安自乱阵脚，万科恐难挺过这一关。

如果你熟知这样的历史沿革，或许能简单得出一个结论，自然人刘元生，也没有太大的动力以及能力，去谋求万科的控制权，或者对万科控制权施加实质影响。实际上，刘元生是万科初始设立时的发起股东之一。

再来看看刘元生这个自然人，很少有人知道他的背景。3月15日，向来理性的郁亮向在场的几百位员工宣讲事业合伙人制时，也禁不住一番激情渲染。这个比例放在中海、绿地，甚至融创、绿城都算不得什么，但恰恰对于万科不是。两次增持总额占万科总股本数的0.24%，两次增持之后，大股东华润持有万科的股权比例达到15%。在股权分散的股权结构下，职业经理人实际控制了万科过去三年的数据表明，地产板块的估值上限已经显而易见，我们认为再融资放开在长期也无法改变这个局面。

人民币汇率扩大波幅后再迎考验。核心提示：短期来看，再融资放开对地产股的投资情绪有正面影响，但我们认为这一过程短暂而难以持续：再融资短期会稀释业绩，市场对地产中长期问题的担忧也令地产股的估值水平长期承压。

此外，楼市调整迹象日趋明显。长期问题制约短期高度。

楼市处于景气下滑周期，再融资无助于提升估值。短期来看，再融资放开对地产股的投资情绪有正面影响，但我们认为这一过程短暂而难以持续：再融资短期会稀释业绩，市场对地产中长期问题的担忧也令地产股的估值水平长期承压。

影响行业长期估值水平的是行业周期和景气度，而与能否再融资无关。风险提示：资金风险。继绿地集团借壳金丰投资方案出炉后，天保基建和中茵股份分别发布公告，非公开发行股票的申请经证监会审核通过。这本质上压制了地产股的短期安全边际，其推论之一就是对于地产板块目前难以有坚定的长期持有者，阶段性投资逻辑构成了最为重要的博弈基础。

推论之二是地产板块估值水平的上限问题会长时间存在，而估值中枢未免不会下移，即使是再融资放开也无法解决这一点。综合来看，我们认为当前地产股的反弹难以持续，建议反弹减仓。

这已在可再融资的传统/周期性行业中验证。不过，考虑到再融资从董事会预案到项目结算确认收入实现利润，整个周期在三年以上，再融资在短期无法正面影响盈利。

宁波兴润置业资金链断裂抬高板块的风险溢价。在中国房地产的长期问题没有有效改善和一致预期之前，地产公司的短期安全边际在长期并无法得到足够的重视，市场会给予地产中长期问题较高的权重，以至于对于短期的楼市向好和盈利增长给予了较低的权重。

短期稀释业绩，影响偏负面。美联储议息会议强化提前加息预期，资产价格水平将受冲击。显然，目前对地产公司的借壳和再融资已在事实上得到放行。以上都构成了当前地产板块的利空。

再融资开闸短期会影响市场情绪。如果考虑到增发摊薄股本的因素，再融资在短期甚至会对EPS产生稀释，对地产这一对业绩极其敏感的价值型板块而言，意味着短期还可能会有负面冲击。

即使在短期，市场也会对利空或楼市向下的波动给予足够重视，而对于利好会选择性无视风险提示：资金风险。

短期来看，再融资放开对地产股的投资情绪有正面影响，但我们认为这一过程短暂而难以持续：再融资短期会稀释业绩，市场对地产中长期问题的担忧也令地产股的估值水平长期承压。人民币汇率扩大波幅后再迎考验。