龙岩长汀县入选“全国烟农增收100例”典型案例

　　易居房地产研究院研究员严跃进认为，龙岩长汀例典型案例盈大地产抛售物业，应该理解成是对重点城市商业地产局部泡沫化的个别反应。

截至2014年底，县入选全佳兆业的有息债务合计650.09亿元。国烟农增这将是任何人都不愿意看到的全输的局面。

收购的重要先决条件包括佳兆业完成债务重组、龙岩长汀例典型案例冻结资产解冻。攸克君认为，县入选全流动性即将陷入枯竭的佳兆业，县入选全倘若债权人不能捐弃利益纠葛迅速达成一致协议从而在规定期限内完成重组，融创收购失败，就意味着佳兆业将不得不很快面对破产的命运。国烟农增亦即境外有息债务为170.38亿元。龙岩长汀例典型案例全中国的房地产界和银行界人士应该都听得到。根据佳兆业3月6日公告，县入选全3月9日上午10点佳兆业债券持有人将召开电话会议。

国烟农增3月8日公告提出的境外重组计划为：本金不变。龙岩长汀例典型案例重组后的前两年或将利率计入本金。2007年期间，县入选全基汇资本第一只基金曾联合太古地产，合资48亿元收购北京新三里屯项目(如今的太古里)。

目前，国烟农增基汇资本筹集的股本已超过38亿美元，国烟农增管理资产金额达85亿美元，投向住宅项目、零售中心、酒店及商业地产，LP主要有全球七个国家的主权财富基金，以及捐赠基金、养老基金及其他机构投资者。基汇资本和一般国外房地产 基金的运作方式，龙岩长汀例典型案例与内地过去两年兴起的房地产基金完全不同。县入选全一位投资界的人士如是分析。据记者了解，国烟农增基汇资本早在2005年就开始在内地投资房地产,旗下四支以大中华区为投资范围的基金管理的资产总额超过50亿美金。

公开资 料显示，北京盈科中心位于北京市中心，物业由1座商业及住宅综合体、2座办公大楼、2座服务式公寓及1个购物中心组成。该协议还有待股东特别大会批准，按计划，此交易将在2014年8月28日完成。

所以我们是以合理的价格收购。盈科中心这个楼已经很多年了，需要再注入一些活力的元素，我们会发挥想象力，重新利用商场的空间，选择租户组合进行招商。业内人士认为，李嘉诚抛售内地楼盘系列动作的原因，本身收益率上不去，持有成本高，没办法进行资本运作，包括资产证券化等渠道，物业投资变现能力很差，持有不持有很尴尬，而政策限制了房地产正常的融资方式，而这恰是基汇资本的机会。此种情况下，地产基金介入、持有、运营，是个机会和题材。

我们看 中它的上升幅度，才买入这个楼。然而，当李嘉诚和其次子小超人李泽楷陆续抛售持有的物业时，仍不乏有人果断出手拿下。我个人有一个观点，不要做太厉害的商人的交易对手，比如李嘉诚这样的人的，否则吃亏的多。以前地产基金只是提供开发项目融资通道，有了项目尽职调查一下找LP投资，以快速退出 为特点。

基汇资本三四年前就开始关注北京盈科中心这一项目，当时就与相关人士有非正式的接触。虽然盈科中心去年出租率59%，租金收入2.36亿港元。

当时北京盈科中心的竞购者颇多，但到底所需资金量庞大，最终这一物业还是花落基汇资本。2014年4月8日，电讯盈科（00008.HK）和盈大地产（00432.HK）联合公告，英属维尔京群岛注册的 公司VinterStarLimited（基汇资本旗下基金所投资的一家公司）与之达成协议，后者买下北京盈科中心，成交金额9.28亿美元（72亿 港元）。

该公司董事长吴继炜此前接受21世纪经济报道记者采访时，提到基汇资本所做的是纯粹股权投资，投资回报没有保底，不做明股实债，跟国内信托方式经营的 产品不一样。接盘李嘉诚的逻辑？ 彭庆邦认为，基汇资本买下北京盈科中心的逻辑非常简单：核心地段17万平米的楼，单价在每平米3.3万（人民币），在北京三环内是合理的价格。据基汇资本执行合伙人与中国地区主管彭庆邦 透露，基汇资本正是用这只新募集的第四只大中华房地产基金投向北京盈科中心。2011年，太平洋百货从北京盈科中心撤出，自此北京盈科中心的经营颇受影响。后者的存续期多为两到三年，以项目基金为主（即地产基金的管理公司先找到项目，再去找基金的投 资人），回报方式以固定收益居多，换言之地产基金的管理人对出资人有一个预期收益率的承诺。2013 年10月，基汇资本完成了第四只中国房地产基金的募集，募集股本达10.25亿美元。

擅长基金投资、并购和海外上市的中伦律所合伙人刘新辉认为，以前太平洋百货、IBM办公楼都在北京盈科中心，现在都已经搬走了，可能还是在商业物业的运营 上有问题目前也已接获联交所发出的发行新票据上市资格确认函。

核心提示：2月10日，绿城中国发布公告称，公司将增发于2019年到期的200,000,000美元8.0%优先票据将与本公司2013年9月24日发行于2019年到期的300,000,000美元8.0%优先票据合併及组成单一系列。绿城中国估计发行新票据的所得款项净额（经扣除认购折扣、佣金及其他估计涉及发行新票据的应付开支后将约为1.98亿美元）用作拨付营运资金及其他一般公司用途。

公司将寻求新票据于联交所上市。预期发行新票据将于2015年2月13日或之前完成。

2月10日，绿城中国发布公告称，公司将增发于2019年到期的200,000,000美元8.0%优先票据将与本公司2013年9月24日发行于2019年到期的300,000,000美元8.0%优先票据合併及组成单一系列2月10日，恒大地产发出公告称，公司与J.P. Morgan、瑞士信贷、德意志银行、招商证券（香港）及富瑞就发行金额为10亿美元并于2020年到期的12%优先票据订立购买协议。票据发行的估计所得款项净额（经扣除开支后）将约为9.95亿美元，而公司拟将有关款项用于现有债务的再融资。核心提示：2月10日，恒大地产发出公告称，公司与J.P. Morgan、瑞士信贷、德意志银行、招商证券（香港）及富瑞就发行金额为10亿美元并于2020年到期的12%优先票据订立购买协议

目前也已接获联交所发出的发行新票据上市资格确认函。2月10日，绿城中国发布公告称，公司将增发于2019年到期的200,000,000美元8.0%优先票据将与本公司2013年9月24日发行于2019年到期的300,000,000美元8.0%优先票据合併及组成单一系列。

公司将寻求新票据于联交所上市。绿城中国估计发行新票据的所得款项净额（经扣除认购折扣、佣金及其他估计涉及发行新票据的应付开支后将约为1.98亿美元）用作拨付营运资金及其他一般公司用途。

预期发行新票据将于2015年2月13日或之前完成。核心提示：2月10日，绿城中国发布公告称，公司将增发于2019年到期的200,000,000美元8.0%优先票据将与本公司2013年9月24日发行于2019年到期的300,000,000美元8.0%优先票据合併及组成单一系列

从远洋地产的发债情况可以看出，境外投资者此时并未给所有中资房地产企业贴上统一的标签，而是有所区分，资质良好的企业债券依然获得了投资者的青睐。远洋债几乎完美开启了2015年亚洲房地产行业美元债券发行的第一单，在一定程度上对冲了佳兆业风波带给市场的负面影响。此时加上佳兆业事件出现，这一切对中国房地产市场以及房地产企业的融资市场都产生了很大影响，在境外评级较低的中资房企债券价格上涨。不仅如此，远产地产此次还开创了中国房地产公司首只12年期债券的先河。

除此之外，有17家房企评级为B，17家为BB。在标普的评级符号中，市场上一般认为BB+及以下为投机级别。

但国际三大评级机构惠誉、标普和穆迪均维持此前对远洋地产本身及所发债券的投资级评级，并维持稳定的展望。评级本身为BB为较高的投机级别，在发行债券的时候成本价格为5%～7%区间的亦有不少，比如SOHO在2012年发行的一期5年期债券利率就是6.25%。

核心提示：52家房企境外发债最新标普评级全览，绿地、花样年等多家房企被评负面。但自佳兆业事件后，投机级债券发行已几乎停滞。