西媒：塞巴略斯拿出了让人信服的表现，皇马希望与其续约

　　对于万达业绩的下滑，西媒塞巴略现皇马希也有业内人士表示了担忧，西媒塞巴略现皇马希一不远具名的商业地产公司高管表示，轻资产也要分行业，对于商业地产来说，物业升值一直是重要的利润来源。

钜盛华与一致行动人前海人寿合计持有万科26.81亿股A股股份，斯拿出让占万科最新股本的24.29%。但现在看来，人信服的表在宝能与华润方面有交易接触消息传出之后，人信服的表或许华润方面担心的并不仅仅是对于万科话语权旁落的担心，其应该还有对万科管理层未来控制权制衡的想法。

报道指出，望其续约华润和宝能春节前就开始谈判接盘万科股份事宜，但当时华润出价过低，宝能不愿贱卖。而从去年到今年年，西媒塞巴略现皇马希中国房地产业界最富故事性的股权争夺战仍然一直在持续。虽然，斯拿出让当年那一场惊心动魄的股权保卫战，斯拿出让最终万科管理层化险为夷，但其后来对万科及万科管理团队的影响却一直延续至今，有市场人士坦承，2014年万科总裁郁亮一力促成的事业合伙人计划与此多有因缘。华润15年来作为万科第一大股东，人信服的表积极承担了第一大股东应有职责，人信服的表积极不干预政策，每当关键时刻总是支持万科，郁亮当时透露华润表示会继续支持万科发展。因此，望其续约将万科的实际控制权牢牢掌握在自己手上，不再受他人的制约，这应该就是万科管理层在此次危机之中的最大感悟和最迫切之事。

不管这次万宝之争的结局如何，西媒塞巴略现皇马希万科董事会股东间的洗牌看起来在所难免。另一方面，斯拿出让放入长期股权投资用权益法进行后续计量意味着可以分享万科的净利润表现，确认投资收益。根据资料，人信服的表创新建业直接持有昆山东兴、人信服的表昆山奥特莱斯、北京恒盛及北京阳光各自的全部已发行股本以及房山奥特莱斯99%已发行股本，房山奥特莱斯余下1%已发行股本由中创（首创置业的全资附属公司）直接持有。

望其续约较股份于直至最后交易日（包括该日）前30个连续交易日在联交所所报平均收市价每股约2.49港元溢价约11.65%。第一期包括提供租赁的175间奥特莱斯折扣店，西媒塞巴略现皇马希已于2015年6月完工，并已于2015年9月开业。首创置业将在创新建业收购协议完成或之前，斯拿出让促使集团内部转让房山奥特莱斯1%已发行股本予创新建业。人信服的表较股份于直至最后交易日（包括该日）前十个连续交易日在联交所所报平均收市价每股约2.47港元溢价约12.55%。

观点地产新媒体了解到，该收购代价综合考虑了以下几个因素，包括三个奥莱项目公司的资产净值11.50亿元和11.98亿元股东贷款两项合计金额溢价约1.05%，以及采用投资法或直接比较法计算得出的36.69亿元物业评估值。同时，三个奥莱项目注入将大幅增加首创钜大物业组合规模及资产总值，从而有助于促进首创钜大吸纳投资以及透过公司取得日后的股本、股票挂鈎及债务融资，此举将优化扩大集团的债务权益架构及有利进一步的融资。

及较于2015年12月31日公司每股经审核综合资产净值溢价约9.88%。6月8日，首创置业和控股的港股上市平台首创钜大联合公告宣布，后者将以23.72亿元总代价收购首创置业持有的北京、昆山及湖州三个奥特莱斯项目。较公司股份于直至最后交易日（包括该日）前五个连续交易日在联交所所报平均收市价每股约2.48港元溢价约12.10%。正排队回A的首创置业，也在着手整合旗下奥特莱斯产品线。

项目第二期工程包括一幢多层式奥特莱斯综合体及车位，预计于2016年下半年开始动工。根据将按发行价认购的905,951,470股可转换优先股计算，认购协议的代价为28.19亿港元，发行所得所有款项将由首创钜大用于拨付及支付收购协议应付的代价。截止2015年12月31日，湖州奥特莱斯总占地面积为302693平方米，估计总建筑面积为300496平方米。截止2015年12月31日，此项目的总占地面积为93,026平方米，估计总建筑面积为99,773平方米。

北京房山奥特莱斯包括逾250间街区式奥特莱斯折扣店、多层式综合体及附属设施，自2013年5月开业以来已吸引逾2430万名旅客。首创钜大做大资产包 首创钜大收购事项进行时，还伴随一项发行可转换股优先股的融资行动。

此外，凭借更庞大的物业组合，首创钜大将处于有利位置，能以具竞争力的条款向银行及其他金融机构取得融资。截止2015年12月31日，北京房山奥特莱斯的总占地面积为90766平方米，估计总建筑面积为169558平方米。

该项目亦包括一间经济型酒店，工程尚未开始动工。由于预期磋商过程将需要更长时间并涉及不明朗因素，首创置业及首创钜大已决定先进行收购事项。北京阳光为一家商业管理公司，于本联合公告日期，北京阳光并不持有任何物业或商标或经营任何业务，预计北京阳光将用作提供奥特莱斯折扣店的租赁及管理服务。第二期包括供租赁的178间奥特莱斯折扣店，仍在开发中，预计将于2016年第四季完工在高层推动下，相应的优惠和制度创新估计会有新的空间。此前交易所已发行了多只类REITs产品，但由于现阶段存在一定的制度缺陷，其距离正式版的REITs仍有较远距离。

然而，当前国内REITs业务的制度环境仍然面临着较大的局限性。《意见》所赋予商业用房的租住价值，也正在引起投资机构的重视。

前述戴德梁行人士则表示，资产运营方的专业程度对于REITs业务起到关键作用。而据21世纪经济报道记者获悉，国内已有部分资管机构正在提前布局这一领域。

核心提示：此前交易所已发行了多只类REITs产品，但由于现阶段存在一定的制度缺陷，其距离正式版的REITs仍有较远距离。而在交易所ABS层面，有关类REITs的产品发行也在层出不穷。

有业内人士指出，监管层力推商业用房改造租住房，其目的之一在于化解当前以写字楼为代表的商业用地的结构性过剩，同时通过供给端来缓释一线城市等地区不断上涨的房租价格。《意见》指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，并将现有住房按住宅设计规范改造出租。住房租赁市场改革正在给地产领域的资产证券化（下称ABS）带来更大的想象空间。而在业内人士看来，国内房地产领域可供REITs与类REITs的基础资产仍然较为丰富，制度的松绑将为这一市场带来机遇。

有投资人士指出，目前国内REITs仍然存在收益率较低、公募化不足、存在双重收费等多重制度障碍。比如部分金融控股集团可以投资、改造一家不景气的商业楼宇，并改造成租住用房，前述戴德梁行人士称，这里面的收益来自两部分，一方面是租金的溢价，即通过系统、规范化的物业，提高居住质量和房租价格，拉高居住人群门槛。

其实像自如这种二房东，是有比较稳定且比较优质的现金流的，而且这个租金价格还有可能会上涨，一位接近链家自如的人士表示，未来这部分资产能拿过来做ABS，在机构间市场应该比较受欢迎，而通过不同层级的设计，也能满足更多风险偏好的需求。事实上，有关REITs的尝试一直在持续。

前述戴德梁行人士称。姚剑锋认为，高层对于房屋租赁领域的制度支持，或将对上述问题带来一定程度的化解。

不过在实际操作中，部分类REITs项目也具有一定的借鉴意义，而另一方面，高层对长租房及其证券化的支持表态，也将进一步加快国内版REITs的出炉预期。美国的REITs通常有租金收入和物业增值，而我们很多项目是把租金收入和收益权当做基础资产，而不把物业资产打包出来，相当于是现金流的证券化，而不是资产的证券化，卓灯投资董事姚剑锋指出，万科的这个项目就是这样。据21世纪经济报道记者不完全统计，沪深交易所挂牌的类REITs项目已有5只，累计规模突破226.9亿元。6月3日，国务院办公厅引发《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称《意见》），从多个维度释放了住房租赁市场的制度红利，并提出将在2020年形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

例如去年9月，万科鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金的挂牌，就被认为是国内REITs品种的首单尝试。而据21世纪经济报道记者统计，此前交易所已发行了多只类REITs产品，但由于现阶段存在一定的制度缺陷，其距离正式版的REITs仍有较远距离。

据该顾问介绍，金融机构可将大额资金投资于商业住房，或投资商业用地进行以住房租赁为目的的房地产开发项目，并通过自持、合资、证券化等形式对项目进行运营、出租。像北京这种地方，写字楼是存在结构性过剩的，这个政策让商住房变成租住房之后，相当于增加了租房市场的整体供给，以平衡商业用地和居住用地之间的供求矛盾，北京一位商业地产策划人士称，但在形式上，商业住房的租住和传统住宅不会一样，前者会让更多的机构所觊觎。

该基金子公司高管表示，在制度进一步松绑的情况下，不排除会考虑对REITs的涉足。另外公募化不足，缺乏足够的投资者和市场流动性也是一个问题。