果汁市场正火热，国傲大果粒果汁饮料惊艳亮相，点燃经销商代理激

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对于3月14日早盘的突然拉涨，上海某私募人士对21世纪经济报道记者表示，围绕万科的不确定因素太多，暴涨因素比较复杂，其实嘉凯城、华夏幸福、保利地产等地产股近两日普遍表现不错，万科作为地产龙头今日补涨。值得注意的，万科A拟于3月24日将召开董事会，审议公司2016年度报告及财务报表等相关事项。目前已累计质押股数9.26亿股，占总股本比例8.39%。3月14日，盘亘多时的万科A股价突然暴涨，盘中直线拉升，涨幅超过8%，成交量放大明显，股价最高站上22.4元/股，创两个月新高。

核心提示：围绕万科的不确定因素太多，暴涨因素比较复杂，其实嘉凯城、华夏幸福、保利地产等地产股近两日普遍表现不错，万科作为地产龙头今日补涨。深陷控股权之争的万科，随着宝能系掌门人姚振华的被处罚，结局渐近明朗，不过作为第一大股东，宝能系是否入局万科董事会依然是各方关注的焦点

据了解，通江投资集团从2012年开始布局房地产金融，目前集团在房地产及关联领域资产配重比较大。此外，4号文还对私募资产管理计划向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。

如何开发存量市场？孙铭辰从地产基金的角度分享了所投项目的案例：2016年6月，弘睿资本从国际知名地产基金高富诺手中，收购了北京招商局大厦的高层物业。最终，弘睿以低于市场的价格完成了这笔交易，目前已经对相关资产进行运营管理和升级改造。如果担保方很强，就去放债。加之金融市场越来越完善，做股权投资的地产基金会越来越多。股权投资相对风险高，周期长，与所投项目利益共享、风险共担。顺应中国房地产行业快速发展的大趋势，地产基金曾在2010年至2012年间大量涌现，并通过为开发项目提供高息贷的方式，坐享地价、房价上涨所带来红利。

核心资产投资运作术 除了对地产基金造成巨大影响，4号文给地产开发商也带来挑战。2月13日，中国基金业协会（以下简称协会）发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称4号文），适用范围包括证券公司、基金公司、期货公司，以及它们的子公司等。

4号文的出台，对这类基金影响很大。但最近两年地产基金开始分化，乾立基金一方面开始跟大型交易对手成立合资公司，做更深层次的合作。

在支付土地款及补充流动资金的融资受到限制后，市场主题将由扩张变为运营管理。通江投资集团的地产基金业务运营主体为集团旗下成员企业乾立基金，在2012年前后，由于房地产行业整体向上，乾立基金在这一趋势型市场中获取收益并不难。

但从2015年开始，随着房地产行业的调整和利率市场的变化，中国地产基金迎来转型潮，大量机构寻求转型或者干脆出局。协会指出，私募基金管理人开展私募投资基金业务，投资房地产开发企业、项目的，参照《备案管理规范第4号》执行。弘睿作为一家新晋机构，对国内房地产增量及存量市场做了系统性分析，更加注重国内存量市场的价值挖掘。监管层对金融市场游戏更加深入和专业化，地产基金也将逐渐回归其本质业务。

这种情况下的地产基金并不是真正在发现投资价值，而是在适应阶段性的情况谋生存，寻求短期利益。作为私募资管计划重要的通道，地产基金躺枪也在意料之中。

弘睿资本CEO孙铭辰对21世纪经济报道记者说。像弘睿这样做房地产股权投资及资产收购、运营管理的不到10%，具体还有高和资本等本土基金，其市场的主要活跃者为国际老牌私募股权基金。

但对于弘睿来说受到的影响并不大，因为文件禁止的并不是弘睿资本的主营业务。债项融资风险相对低，周期短。

另一方面进行核心资产的并购和存量物业的升级改造，如改造成创意园区等。但基于过去中国房地产市场的发展情况，做债项在低风险的同时也能获取高收益，带来超过10%的回报，这个时候投资人去做股权投资的动力就没那么大了。可随着时间的推移，现在中国市场做房地产债项融资的收益持续走低，已不能满足投资人的收益需求。文件规定，私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

对住宅开发商而言，政策切断了一条极为重要的融资通道。而在海外市场，专业化的投资基金多数会用投资组合来做投资，债权项目因其收益较低仅仅是其中的一小部分。

遭禁的私募资产管理计划具体形式包括但不限于这五类：一是委托贷款。对地产私募基金来说，最为红火的住宅地产投资领域要被迫放弃。

4号文的出台，是中国基金业协会对市场监管及规范化的产物。挖掘存量市场升级改造价值 孙铭辰介绍称，国内还有一个比较不合理的逻辑是，很多地产基金在投资时不是基于对项目本身的价值判断，而是基于对担保方实力的判断。