政院推加薪條款優先 服貿、自經區恐最後處理

据中指研究院统计，政院推最後處完成松绑后首拍的济南出现溢价率53%的地块，相较于该交易21天前周边底价成交地块，成交楼面价上浮66%，政策效果显著。

在配套设施领域，加薪條經區恐先后出台实施意见，推动建立适度超前、布局均衡、智能高效的充换电基础设施体系和动力电池回收利用体系。在需求侧，款優先从十城千辆示范运行，款優先到实施新能源汽车两级财政补贴政策，再到补贴退出后延续新能源免征购置税等相关政策、启动新能源汽车下乡，不断拓宽市场空间。

坚持开放合作，服貿自畅通国内国际双循环，追求合作共赢。社会主义市场经济的体制优势，政院推最後處让新三样老三样收获了有为政府和有效市场的共同助力。从过去的老三样到现在的新三样，加薪條經區恐充分体现了我国要素禀赋结构发生的内在变化、在全球产业分工中比较优势的动态演进款優先对外经济贸易大学保险学院教授王国军对《证券日报》记者表示。多位受访人士对《证券日报》记者表示，服貿自组合类保险资管产品收益率表现既与资本市场走势密切相关，也与保险资管公司投资能力有关。

此外，政院推最後處上述组合类保险资管产品中，固收类产品收益率表现相对较好，在573款固收类产品中，有497款收益率为正，占比86.7%。有322款收益率为负，加薪條經區恐占比36.8%。据分析，款優先在土地市场相对比较活跃的城市，短期内取消地价上限的迫切性相对较弱，实现稳地价、稳房价等目标也需要因城施策。

此次广州公共资源交易中心挂出的地块起拍总价近40亿元，服貿自预计于12月22日限时竞价。据中指研究院统计，政院推最後處完成松绑后首拍的济南出现溢价率53%的地块，相较于该交易21天前周边底价成交地块，成交楼面价上浮66%，政策效果显著。值得注意的是，加薪條經區恐在前述22个重点城市中，仍有北京、上海、深圳、宁波在执行限地价政策。同时，款優先价高者得有望促进高品质住宅供给、强化土地出让收入对地方财力支撑、减少新建及二手住宅价格倒挂等市场失灵现象。

10月9日，济南市自然资源和规划局对10月中下旬进行的市本级两场土拍出让规则进行调整，恢复2017年8月前价高者得原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。取消地价上限，将对土地市场、楼市以及购房群体产生哪些后续影响？不少人在关注。

文件一出，多座二线城市取消地价上限应声落地，在新一批土地出让文件中删去地价上限等内容、重申价高者得。赵燕菁分析，在土地市场持续分化的背景下，人口净流入城市恢复价高者得有望支撑地价反弹。有望进一步激活房地产市场从更大背景下看，适应土地市场供求关系变化是各地纷纷调整地价限制政策背后的公约数。国务院出台的《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确：让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

11月15日，常州市自然资源和规划局网站发布国有土地使用权挂牌出让公告，拟以挂牌方式出让13宗涉宅用地，地块均未设置最高限价，按价高者得原则确定竞得人。取消地价限制正是这一部署的具体落实。恢复价高者得竞价方式是回归价格机制、引导资源合理配置的有效举措。从出让收入情况看，2023年上半年，全国国有土地使用权出让收入18687亿元，同比下降20.9%。

随着房地产市场供求关系发生重大变化，今年下半年以来，土地出让恢复价高者得的声音渐响。近日，广东省广州市挂出黄埔区第四批次土地出让的首宗宅地，明确按照价高者得原则确定竞得人，这意味着广州成为取消地价上限的首个一线城市。

房地产业的市场化程度高，地价上限取消是否会推高地价进而推高房价？曾经在多个热点城市出现的地王潮会不会卷土重来？对此，中指研究院相关分析人士认为，地价上限松绑有可能带动优质地块地价上涨，进而带动房价出现上涨预期。其中三季度土地市场情绪偏弱，流拍撤牌率达28%，较二季度高出8.1个百分点。

其中，成都中心城区商品住宅用地实施竞地价拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。在一线城市中，广州是首个实行认房不认贷、首个放开部分区域限购政策的，这次也是在一线城市中首个取消土地出让地价上限。10月17日，厦门市自然资源和规划局发布公告称，厦门1宗宅地将于11月7日公开拍卖，按照价高者得原则确定受让人，并取消商品住宅销售限制均价。进入四季度，更多城市选择跟进，将原本摇号竞更高更优品质建设方案等多种条件结合的土拍竞买方式更改为单一的价高者得方式。同时，厘清商品房和保障性住房之间的界限，更好满足居民住房需求。据了解，由于多个城市土地市场自2016年起持续升温，杭州、北京、天津、苏州等热点城市当年开始推行土地拍卖最高限价政策。

但同时，不宜高估松绑对地价的托举作用，政策传导效果在各线城市和不同地块之间有差别。松绑后出现高溢价地块松绑后的土地出让情况如何？与此前的15%单宗地溢价率限制相比，松绑后这些市场很快出现高溢价地块出让。

厦门大学教授赵燕菁认为，中国房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，多地原先对地价、房价的限制政策需要适应新的形势。业内人士认为，地价限制的解除，有望进一步激活房地产市场，牵引消费者换房需求释放，部分热点城市中心区域的优质地块也将面临更激烈的竞争。

业内人士分析，住房土地出让领域在一段时期内存在的限制性政策，包括为调控房价而设置土地出让价格上限、限制宅地容积率不得低于1.0等，在抑制房价过快上涨方面发挥了积极作用，但不利于房地产开发企业适应市场变化、提升供给质量。目前房地产供求关系以及融资环境都与前些年地王频出时的情况大不相同。

此外，在土地出让中将公租房配建比例作为开发企业的竞争维度之一，产生了业主与公租房租户之间纠纷频发等弊端。合肥解除限价后首拍价格达77亿元，竞争最激烈地块溢价率达44.9%。18个城市取消土地出让地价上限土地出让的定价方式，既影响楼市运行，也关系地方财政。今年9月以来，全国已有10多个城市先后取消土地出让中的地价上限，恢复执行价高者得规则。

随后，有关部门要求这些城市集中供地的单宗地溢价率不得超过15%。自2021年初起，全国范围内有22个重点城市实施了住宅用地集中挂牌、集中出让的两集中土地出让政策，包括北上广深4个一线城市和杭州、成都等18个二线城市。

9月26日，成都市发布通知，调整土地拍卖规则此次广州公共资源交易中心挂出的地块起拍总价近40亿元，预计于12月22日限时竞价。

浙江大学公共管理学院教授汪晖分析，此前土地出让中的地价上限等限制性政策将商品住房和保障性住房捆绑在一起，限制了土地拍卖溢价率，影响了价格信号机制，使土地的真实价值无法通过交易体现，也影响政府获得应有的土地收益。从出让收入情况看，2023年上半年，全国国有土地使用权出让收入18687亿元，同比下降20.9%。

不少从业者分析认为，广州此举有助于进一步提升核心区土拍热度，加快改善市场预期，带动新房交易市场加速回暖。据了解，由于多个城市土地市场自2016年起持续升温，杭州、北京、天津、苏州等热点城市当年开始推行土地拍卖最高限价政策。松绑后出现高溢价地块松绑后的土地出让情况如何？与此前的15%单宗地溢价率限制相比，松绑后这些市场很快出现高溢价地块出让。值得注意的是，在前述22个重点城市中，仍有北京、上海、深圳、宁波在执行限地价政策。

11月7日，针对有消息称北京市拟在今年第三批次供地中取消地价上限，北京市规划和自然资源委员会相关负责人明确，此为不实消息。厦门大学教授赵燕菁认为，中国房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，多地原先对地价、房价的限制政策需要适应新的形势。

9月26日，成都市发布通知，调整土地拍卖规则。随后，有关部门要求这些城市集中供地的单宗地溢价率不得超过15%。

业内人士分析，住房土地出让领域在一段时期内存在的限制性政策，包括为调控房价而设置土地出让价格上限、限制宅地容积率不得低于1.0等，在抑制房价过快上涨方面发挥了积极作用，但不利于房地产开发企业适应市场变化、提升供给质量。国务院出台的《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确：让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。