半脸妈妈主刀医生王志军，央视揭露“生长因子”

　　陈启宗，半脸妈妈香港第三大上市地产商恒隆地产董事长，2012年福布斯香港富豪排名13位(按家族资产)，其公司市值超过1200亿港元。

此外，主刀医生发债需时相当长，且不确定性很高。金地表示，王志军目前集团的土地储备面积达1488万平方米，并拥有金地中心、岗厦项目、西安和绍兴商业项目等4个主要商业项目。

为筹措收购所需海外资金，央视揭露辉煌商务已向渣打银行(香港)有限公司申请25亿港元借款，贷款期限为12个月。近期房企买壳成功案例递增，生长因似乎也暗示着，现时已是海外买壳的好时机。相关分析人士在早前曾指出，半脸妈妈海外平台若被成功收购，将可能有利于拓展金地集团商业地产业务，同时也能较强吸引海外投资者。但事实上，主刀医生当时的至祥置业已经变成一家准现金公司，主刀医生不过，有人士直指，如果金地真的花8亿元只买一个上市资格，其实并不值，而且净壳状态的至祥置业盈利能力有限。相关人士称，王志军买一个上市公司对日后公司整体的盈利及融资能力提升的帮助都大得多。

此外，央视揭露有上市平台的话，公司做业务规划也比较好做，对整体业务的发展还是方便很多。这也不难理解，生长因为何近期如此多的房企争相赴港买壳借道上市。如果你作为地产商总是基于短线做决定，半脸妈妈你在地产业不可能太成功。

我常常会跟外国投资者说，主刀医生我们现在是每年完成一个纽约帝国大厦。当然，王志军也有很多大学生找不到工作，但是在我自己的公司中，过去十多二十年，就算是由司机做起，真的有本事的年轻人薪酬升幅是非常大的。过去我甚至连期权也没有，央视揭露工资10年都没有变过，2003年工资我还记得是144万港币，公司里有不少员工都比我高。现在公司不少同事的认股权比我还多，生长因而且他们的价格拿得也比我低很多。

恒隆地产在内地楼市近一年多来陷入低潮期时，仍继续依照既定发展方针买地开发，更提前融资以备把握买地良机。陈启宗1991年继任董事长后，恒隆改变策略，在内地锐意扩张高端商业地产，目前在上海、天津、沈阳、山东等地有多个名为恒隆广场的大型高级购物广场，内地业务已成为主要增长动力。

年轻人的薪酬的起点和上升空间都高于上一代很多，所以年轻人想早买楼、买名牌都是可以理解的。收租物业需要一定的时间，五到七年去培育，我们现在拿香港收回的资金投入内地的拓展，关注的是它们未来的回报内地很多新的地产商，在过往20年学做住宅是比较容易的，很快也就学得相当不错。他认为在内地政府的宏观调控下，房地产业势必继续调整一段时间，但这并不影响长期的高利润和高增长。

记者：你认为许多香港大型地产商在内地过去十几年来没有把握住机遇的原因是什么？这些香港地产商进入内地又有哪些优势？陈启宗：其实我们自己也没有做到，我们只是在高档商业地产做得不错，但是在住宅领域我们做不到。有些开发商被迫卖掉，是为了资金流转，但由于恒隆的历史，以及加上我们在90年代末2000年代初做的一系列正确决定，所以我们的资金情况相对是比较强。如果我再买地就可能安排到10年之后，比如未来15年来开发。高端的商业地产，跟低端商业地产又不同，低端的也是很多人都能做，在各个港资公司中，最终专注高端商业地产的却只有我们。

其实市场上有足够多的人，在上上下下的波动中一直就保持清醒，例如万科房地产，对市场的判断一直都很精准。这也就是说，很多开发商已经赚了许多钱。

大家都以为我是大股东，其实我不是大股东，我家族才是，而家族的基金是做慈善的，写明了不得分配给我们几兄弟。不过，在我们这个行业是这样，你如果在重要关头做了错误决定，可能马上就完蛋了，所以重要的是在赚取高利润的同时，不要让转折点把你淹没。

其实政府短期内都不会下药太重，因为过重的影响是很大的，但是只要有需要会慢慢加重，到一定程度就会发挥作用，这种情况过去的一年来已经很明显，我记得两年前一个内地房地产论坛有10个内地业内翘楚参与，我是唯一一个外地的，当时主持人问我们认为宏观调控有没有用，当地10个人都乐观地认为没有用，只有我不敢说调控没有用。我觉得其中很重要的一个原因，是这一代内地人收入的起点，的确也比上一代要高很多，而且收入的上升空间也非常大，尤其是有某些技能、学识的人，市场上缺乏的。现在公司不少同事的认股权比我还多，而且他们的价格拿得也比我低很多。在全球地产企业而言，也很少有这样铺排计划的。陈启宗，香港第三大上市地产商恒隆地产董事长，2012年福布斯香港富豪排名13位(按家族资产)，其公司市值超过1200亿港元。从我们手上2600万平方英尺(约24.2万平方米)的储备来说，分十年来做，就刚好是每年一个纽约帝国大厦。

记者：香港过去一年来很多富豪家族爆发了争产风波，最为引人注目的是地产界最大的新鸿基地产，您是否担心家里出现争产风波呢？应该如何教育子女和安排他们在家族企业中的角色？我一直认为钱不要给儿子女儿，不给他们就没事，就没得争。如果你作为地产商总是基于短线做决定，你在地产业不可能太成功。

访谈内容：记者：你近期曾提出香港地产不会再有大茶饭(指高利润)，大茶饭要回内地的观点，在香港引起很大震动。记者：恒隆过去十年来在香港都没有买地开发，而且一直将香港出售和收租的资金都投入到内地的扩张中，是内地的收入还不足以支撑发展吗？陈启宗：我们拥有香港出售物业的现金流，内地收租的现金流，比较早就建立了一个出租物业的发展模式。

香港很多出租物业客户要求的回报只是4、5厘(即年回报率4-5%)，而我们在内地的项目，一般都有6、7厘。但是在内地，一家地产公司一年的销售面积，可能就比全香港加在一起还要多，这些公司过去这些年一直在飞速发展。

陈启宗：我觉得这就像买名牌奢侈品，外国人是四五十岁才买，而中国人是二三十岁就买的。作为最早进入内地的香港大型开发商之一，恒隆地产在陈启宗的带领下经过长达十年的摸索，最终放弃热门的住宅开发，仅专注在其擅长的高端商业地产领域。我觉得最好是大家都不分钱，为什么要分钱呢？一个年轻人凭什么拿钱？他们对社会有贡献吗？或者对公司有贡献吗？没有贡献凭什么拿钱呢？这话我说了20年了，从我父亲过世以来，我们就确立了不给家族成员分钱的制度。能把握低点买房当然最好，如果把握错了也没什么关系，只要不是在最高点买的就行了。

所以我们退出市场，在1995到1998这四年我们都没有再拿地。所以有非常多先天的优势，我们却没有能好好利用，反而别人在恶劣的环境下成功了。

陈启宗与香港候任特首梁振英为三十年至交，曾共同创办一国两制中心等多个机构，因此他对地产业言论在港备受关注。不但如此，物业本身的增长潜力更大，每年的增长甚至很可能都是双位数字。

所以一定要找到你的强项，别人是不容易做到的，你才能持续发展。那么，你用什么跟人竞争？就像我这么矮的人跟人打篮球是不是太笨了？我跟姚明打篮球肯定输，但是打乒乓球他可能就未必能赢我了。

陈启宗认为与内地同行相比，香港大型开发商在管理经验、资金方面虽有不少优势，但是更重要的是寻找自身擅长而他人难以进入的领域，才能得到发展契机。虽然宏观调控目前对企业明显有影响，但是从另一个角度来看，需要宏观调控正是因为市场升得太急，否则也就不需要调控了。我相信梁振英先生以及任何一个对地产有认识的人，都不会想推垮市场，但是未来政策调整增加土地供应量以后，边际利润一定会下降。今天投资未来收息，这其实就是我们商业地产的发展模式。

虽然一开始大家都没什么钱，但十年发展下来，他的富力地产(10.1,-0.24,-2.32%,实时行情)现在已经是内地排名前十位的地产商。记者：跟很多地产开发商不同，恒隆在内地的策略集中在只租不卖，股票甚至在香港被视作收租股，这是为什么呢？陈启宗：我们只选最好的地段，而这些地段是不可取代的。

一个领域太多人是不行的，我们只能做其它人做不到的，其实我们也是被逼出来的。过去我甚至连期权也没有，工资10年都没有变过，2003年工资我还记得是144万港币，公司里有不少员工都比我高。

我们公司在2003年前没有薪酬委员会，之后委员会成立了认为我的待遇不合理，才加我薪酬和股份。因为做住宅需要的经验，低于做高端的商业地产很多。