乌穆罗夫(关于乌穆罗夫简述)

核心提示：乌穆乌穆据不完全统计，十一月共发生投融资事件56起，较上月数据出现大幅提升。

2019年，罗夫罗物美商业对大成项目调改后引入某外部大租户租赁了地上1-3层超2万平方米，罗夫罗占当期标的资产租赁面积69%，租赁期限自2018年8月8日起至2038年8月31日，该租户2020年租金及物业管理费为3313万元，占当期标的资产收入的88%。基础设施项目租户主要由超市和外租区配套商业构成，关于以超市为核心和流量入口，关于以配套商业为补充和拓展，共同构成单一社区或多个社区日常消费活动的核心区域，在强化民生保障等方面具有重要作用。

三是2023年预测期未来合理的相关支出预留金额为271.4万元，简述而2024年预测期则不再额外预留资金，简述该项差异直接反映到2023年和2024年预测期可供分配金额的差异。来源：乌穆乌穆物美招募公告其他三个项目的月租金坪效整体较稳定，近三年一期，玉蜓桥项目月租金坪效在100.61元/平方米/月至110.46元/平方米/月区间波动。二是价值时点不同：罗夫罗审计报告中的账面价值反映了历史时期发生的项目建设成本，罗夫罗早期建设成本较低，而评估价值的价值时点为2023年6月30日，估值结果反映了该时点的市场价值。据悉，关于四个项目此前均为关联方整租，再由关联方承租人将租赁区域用于超市业态后剩余租赁区域分割出租给不同品类的品牌商或商户。叠加2021年度受宏观经济等因素影响，简述商业物业的招租存在较大困难，简述和租户达成和解后仅部分区域引入了新租户，导致标的物业2021年度出租率及营业收入有所下降。

其中京丰科技、乌穆乌穆麦德龙、京门商贸和流通技术均为物美商业关联方，具有较好的稳定性和良好的偿付能力。第三方商户的租金不需要由整租方归集，罗夫罗实现了项目现金流与整租方其他资金的有效隔离，防止资金混同或挪用。依托数字化运营系统，关于海尔消费金融线上7*24小时全流程自动化审批，关于从申请贷款到授信审批仅需16.09秒，平均放款审批时效为18.17秒，毫秒级审批满足了用户对短期资金的需求。

目前，简述基于全流程数字化系统，简述海尔消费金融实现了前端获客、中台运营、风险管理、用户经营全流程100%智能化、线上化，用户从注册、申额、授信、支用到提醒还款等全部数字化运营。综合来看，乌穆乌穆海尔消费金融发行利率依然处于低位，且发行利差进一步缩窄，体现了资本市场对海尔消费金融主体和资产的高度认可。9年发展科技为基金融数字化转型成为行业主要趋势，罗夫罗技术研发及服务能力成为消费机构的核心竞争能力，罗夫罗以数字化为契机，数据驱动业务全流程发展，毫秒级审批及放款，极大提高了用户体验，推动企业高质量发展因此，关于项目公司吸收合并SPV公司后，关于中金印力消费REIT的整体架构将发生变化：中金公司将对中金-印力消费基础设施资产支持专项计划进行管理，该计划则对杭州西溪印象城与背后的润衡置业持有100%股权及债权。

除此之外，2010年代刚刚兴起的首店经济也落地到了西溪印象城A馆，开业初期有超过20余家首次进入杭州的品牌项目。2022年6月，杭州地铁三号线后通段开通，与该段连接的杭州地铁洪园站B口、C口可直达西溪印象城城内部。

发布新品牌后，体量7万平方米的西溪印象城二期（B馆）也开始了建设，并于2019年5月正式完成开业，新入驻品牌81家，首日开业率约合98.8%。提到消费类基础设施，自然就联想到百货商场、购物中心等商业项目，这也恰好与《通知》所提及的内容相吻合。在11月2日举行的观点商业年会上，丁力业发表演讲时特别提到了这次机遇。与其他三只一起获受理的项目企业相同，印力在2020年便发行过资产证券化产品：2020年4月，印力发行中信证券印力-印象2号资产支持专项计划，发行总额33.7亿元，底层资产便包括杭州西溪印象城。

娱乐业态占比最低，仅有4.8%。两年之后，被黑石和工银国际通过股权收购方式战略投资的深国投正式对外宣布更名为印力集团，并公布了集团未来的两大发展战略：推动集团品牌资产化，对接资本市场。润衡置业将招商银行杭州分行对其发放的4亿元外部借款及SPV公司对其发放的股东借款，一并用于偿还对兴业银行深圳分行的存量银行贷款。这些项目中大家比较熟悉的有印象城购物中心，也包括很多社区商业，以及历史文化街区等非标商业。

考虑到杭州这座城市是进驻13年之久的根据地之一，将REITs底层资产锚定在此并不意外。总体而言，印力近三年营收数据稳定，除了净利润有所下滑：近三年及2023年上半年数据分别为5.89亿元、5.52亿元、4.82亿元及2454.92万元。

数据来源：观点指数、企业公告目前而言，杭州西溪印象城A馆及B馆运营时间均已超过3年。观点新媒体查阅资料后得知，项目周边的房地产商名单中，万科、绿城均在其列。

流动负债占总负债的比重分别为8.78%、9.26%、77.85%、16.92%。据项目内工作人员透露，目前印象城出租率都比较好，零售、餐饮、儿童等业态还有商铺可以招商。同年5月31日，证监会在前期基础设施REITs试点工作基础上，指导沪深交所制定发布了《新购入基础设施项目（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产。此外，印力在商业地产领域中完成了五条商业产品线的布局，涵盖城市级商业中心、区域型购物中心、片区型购物中心，以及近年话题度较高的社区商业及家庭式购物中心。在万科业务版图中，住宅、商业、物流、长租公寓、酒店等业态相辅相成。另截至2023年6月30日，印力参与且尚存续的资产证券化产品规模合计77.43亿元。

商业业务则以印力为主。作为万科的商业开发平台，印力此次获得受理是否会将利好输送予万科，也随新闻发酵逐渐成为市场关注的焦点。

依托于众多商业项目，印力主营业务收入主要由物业出租收入及物业管理收入、商场运营管理费收入、酒店经营收入和开发管理费收入四部分构成，2022年度及2023年1-6月分别实现物业出租收入及物业管理收入10.99亿元和5.31亿元，占总营业收入的比重分别为63.37%和59.66%。至于印力背后的万科，项目受理当日已有外界声音探讨，印力的发行动作对于万科而言会有哪些利好。

值得注意的是，尽管印力在官网披露的项目数量众多，但区域型购物中心杭州西溪印象城体量在同类型项目中依然名列前位，开业时间也早于其他浙江省内项目。丁力业在2023观点商业年会上强调，未来会通过REITs扩募，让更多商业项目走向公共市场。

2022年5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，政策主要对于存量资产盘活方向、盘活方式、政策支持等内容提出了意见，鼓励盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的资产以REITs形式退出，并推动基础设施领域不动产投资信托基金健康发展。外界不免好奇印力抢先登陆的原因，以及选择杭州西溪印象城作为首发底层资产的理由。在此情况下，发行消费基础设施REIT项目进行融资可谓一举两得，既踩准了市场的风口，又能优化现金流等表现。对于这次发行，丁力业在观点商业年会上表示：这对印力万科商业来说是历史性机遇。

比如此前2022年，印力受托管理了40余宗来自万科的商业项目。扩大购物中心品牌体系，推出印象汇、印象里、印力中心三大新品牌。

这批REITs项目获受理的六天前，证监会才正式发布公告，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施领域，并自发布之日起施行，新增了百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施。整个商业行业迎来了历史性机会，3月26号国家发改委正式提出了消费类基础设施公募REITs，10月20号中国证监会将购物中心、农贸市场等消费基础设施也都写入了基础设施范围，商业投资者期盼多年的公募REITs终于放开了。

从印力上述发行动作来看，有资产证券化实操经验、且存量资产较丰富的企业，在申报基础设施REITs项目时似乎更有先发优势。《通知》中表示将试点发行资产类型拓宽至消费类基础设施领域。

杭州西溪印象城REITs只是一个开始，截止到今天为止，万科商业版图已涵盖全国26个省、60个城市，共计300个项目，1700万平方米，基本覆盖了商业领域的所有部分。刚刚过去的十月，杭州西溪印象城在城内掀起了又一次打卡风潮，公众平台上不乏市民们的实时分享，而印象城项目的搜索热度也自然提升了一个层次。2013年5月，彼时的印力还未诞生，前身深国投商业集团公司旗下杭州润衡置业有限公司投资的一座占地面积为8.8万平方米，地上四层、地下二层的商业项目正式开业。据印力方面表示，净利润下滑主要与新开业自持的商业物业有关。

此外，2023年以来餐饮品牌租赁情况更好，部分零售商铺都改成了餐饮商铺完成出租，因为餐饮能够聚集人气。2021年3月，完成发行南方资本印力-印象3号资产支持专项计划，发行金额15.79亿元，底层资产为西安龙首印象城、常熟印象城。

观点新媒体也在中金印力消费REIT的招募说明书中得知，杭州西溪印象城作为底层资产，目前已与TOD挂钩。相较于市民们的打卡热度，杭州西溪印象城在资本市场的话题度更加火热——成为中金印力消费类基础设施REIT的底层资产。

从2014-2022年，西溪印象城年加权平均出租率为98.2%。商场运营管理费收入方面，2020年度、2021年度、2022年度及2023年1-6月，原始权益人分别实现3.79亿元、4.18亿元、5.21亿元和2.89亿元，占总营业收入的比重分别为24.74%、25.03%、30.03%和32.58%。