小白必备：手把手教你如何打开一瓶葡萄酒

　　进入白银时代，小白必房地产金融化的趋势愈发凸显，地产资产证券化应运而生。

监管层在判定宝能系是否拥有合法投票权之前，备手把迫切需要理清两点。很快，手教27日晚间，手教深交所就给华润和宝能系发了问询函，要求两方说明是否构成一致行动人，并要求宝能系解释罢免董监高的提案对万科日后经营的影响以及应对措施。

业内人士认为，何打宝能系投票权合法问题或需银监会、证监会、保监会联手调查、认定。上海某大型券商一名投行人士指出，开瓶况且《公司法》等也没有明确董事会和监事会报告被否需要重开董事会、监事会、股东大会审议。此前的26日晚间，葡萄酒宝能系提出了一项罢免万科现任王石、葡萄酒郁亮等7名董事，华生等3名独立董事以及两名监事的临时提案，并提请董事会为此召集2016年第二次临时股东大会审议。6月29日，小白必万科董办一位工作人员对21世纪经济报道记者表示。因此，备手把不论是可能召开股东大会审议被否的董事会报告、备手把监事会报告，还是可能召开股东大会罢免万科管理层，都将面临虎视眈眈要投反对票的华润和宝能系。

宝能系投票权争议 不仅王石希望监管层能够介入，手教学界一些专家也在呼吁，手教焦点问题则是宝能系花300亿元购买万科股票的资金来源，并由此导致是否有合法投票权的问题。广东环宇京茂律师事务所谢良律师指出，何打目前看，何打宝能系已经成为万科股东的情况下，是享有股东表决权的，除非宝能购买股票的有效性或合法性被依法否定掉，但终局裁判权在法院。从更长期限来看，开瓶受宏观经济下行影响，自2015年以来房地产信托风险暴露等因素，信托对房地产业务已经相对谨慎。

中诚信托董事长牛成立接受21世纪经济报道记者采访时也表示，葡萄酒未来公司对房地产业务会积极拓展股+债结合的形式，葡萄酒这个形式有利于培育资产端客户，增加客户黏性。另一方面，小白必中央加大房地产调控力度，释放对地产泡沫的担扰，在弱经济周期下房地产信托风险加大。备手把另外更重要的是现在通道业务被卡的比较紧。房地产信托通道业务缩20% Wind数据显示，手教1月份共发行房地产信托规模为69.64亿元，环比下降40.45%，占比由上月的6.79%下降至本月6.77%。

但今年开年以来这类通道业务压力很大，2月份业务规模同比下降大概20%左右。过去我们一般看不到12%~13%的，现在又回来了，资金成本也有上涨趋势。

用益信托研究员帅国让称。股+债交易结构控风险 另一方面，主动管理的房地产信托业务则有回暖趋势。这与2012年左右的高增长形成较大反差。据21世纪经济报道记者了解，首先受到冲击的将是房地产信托通道业务。

一家中型信托公司人士对21世纪经济报道记者表示，因为贷款集中度、选择股权投资方式等，有些银行、券商资金不能直接给房企融资，而需要通过信托渠道。通道业务萎缩的同时，主动管理的房地产信托业务则有回暖趋势。过去一些上市房企不太愿意拿抵押物进行信托融资，但现在条件则明显比过去宽松，业务比以前好做一些。核心提示：作为理财资金投向房地产的主要通道，房地产信托通道业务明显收缩。

过去可能只要有抵押物就能做，现在来看，还要更关注现金流变化，因为资金面紧，如果不能靠自身运营项目造血，未来还款可能会有困难。现在介绍给我们的房地产业务增多。

华北地区一信托公司副总称。据21世纪经济报道记者了解，目前交易结构上，主动管理的房地产信托主要以股+债交易结构进行风险把控。

1月共发行房地产信托规模为69.64亿，环比下降 40.45%... 房企融资正面临寒冬。用益信托网数据显示，2015年涉及股权投资的房地产信托占房地产信托总额比例约为40%，到2016年上半年，该比例上升至45%。西北地区一信托公司副总称，总体来看未来房地产信托规模增长不太可能。虽然目前房地产融资政策趋紧，但于信托而言则是风险与机遇并存，而风险把控显得尤为重要。华东地区信托公司风控人士称，以股权形式进入后，能够加强对融资方的资金流监控，保证回款来源。近期的4号文称，以嵌套投资信托计划等方式投资于16个热点城市的普通住宅地产项目，将暂不予备案。

一家中型信托公司人士称，2月份房地产信托通道同比收缩约20%。据21世纪经济报道记者了解，房地产信托融资成本各异，抵押物充足、项目较好的企业融资成本约8%~9%，资质一般的企业约12%。

虽然目前四季度数据尚未出炉，但多位业内人士均表示，伴随着不断加码的房地产调控政策，未来房地产信托业务整体规模可能还会下降。银行对项目审查尺度更严后，做的房地产项目就少了，相应信托通道这块也会缩小。

业内人士分析称，在信贷渠道趋紧后，信托等高成本融资渠道将作为低成本银行信贷、发债等渠道的替代。Wind数据显示，1月份共发行房地产信托规模为69.64亿元，环比下降40.45%。

信托业协会数据表明，2016年一、二、三季度房地产信托规模小幅攀升，而占比则逐季下滑，分别为8.71%、8.52%、8.45%。一是条件不具备的明股实债融资收紧，因为很多明股实债项目都是项目还没有达到四三二要求（四证齐全、具备二级资质、项目资本金比例达30%）。一家华北地区信托公司副总称。信托公司应加强对房地产业务的风险控制，注重投后管理，谨防融资主体资金链风险。

受此及春节因素影响，房地产集合信托规模下降。房地产信托可划分为两部分，一是银行、券商等公司的业务出于规避监管等因素借道信托渠道的通道业务，另外是信托公司主动寻找并管理房地产业务。

近期集合房地产信托发行及成立均有所降温，一方面是受春节假期因素影响，信托公司放缓地产项目发行。过去一些上市房企不太愿意拿抵押物或折扣率偏高，现在条件则明显比过去宽松，业务比以前好做一些。

国投泰康信托称，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，房地产业务风险可能加大西北地区一信托公司副总称，总体来看未来房地产信托规模增长不太可能。

Wind数据显示，1月份共发行房地产信托规模为69.64亿元，环比下降40.45%。过去我们一般看不到12%~13%的，现在又回来了，资金成本也有上涨趋势。房地产信托通道业务缩20% Wind数据显示，1月份共发行房地产信托规模为69.64亿元，环比下降40.45%，占比由上月的6.79%下降至本月6.77%。前述华北地区副总称。

过去可能只要有抵押物就能做，现在来看，还要更关注现金流变化，因为资金面紧，如果不能靠自身运营项目造血，未来还款可能会有困难。通道业务萎缩的同时，主动管理的房地产信托业务则有回暖趋势。

用益信托网数据显示，2015年涉及股权投资的房地产信托占房地产信托总额比例约为40%，到2016年上半年，该比例上升至45%。近期的4号文称，以嵌套投资信托计划等方式投资于16个热点城市的普通住宅地产项目，将暂不予备案。

1月共发行房地产信托规模为69.64亿，环比下降 40.45%... 房企融资正面临寒冬。从更长期限来看，受宏观经济下行影响，自2015年以来房地产信托风险暴露等因素，信托对房地产业务已经相对谨慎。