山西“煤焦老板”转行记

目前国内的并购基金多限于项目层面，西行主要为项目收购提供资金支持，未来类似于黑石的股权并购型基金或是大势所趋。

从投资者构成来看，焦记我国私募房地产基金的投资者仍多由民间资本构成，焦记即富裕家族或民营企业，少量会作为募资渠道的资产管理平台合作，比如银行理财池、信托、券商资管、基金子公司、第三方理财、银行私行部等，这主要由于我国对于部分大型机构投资者投资房地产行业仍然受限脱不开关系，目前可以直接参与我国房地产市场的机构投资者主要是信托公司和国外产业投资基金，而券商、证券投资基金、保险公司和社保基金则只能通过投资资本市场的方式间接参与房地产市场，这也是导致我国房地产资本市场目前真正意义上的机构投资者较少的主要原因。在退出阶段，西行传统的回购和项目出售方式将被更为复杂的金融工具所代替，比如资产证券化和REITs。

3、焦记2010年开始国内房地产调控政策进入去杠杆周期，焦记由于银行信贷、资本市场融资以及房地产信托等融资渠道全面受限，我国私募房地产基金得到了快速的发展的契机。夹层投资满足房企项目公司短期资金需求，西行融资成本高，偿还期限短，需要企业抵押物担保。在这种模式下，焦记房地产基金需要完成开发商的全部角色，从最初获得土地，到最终实现销售获得回款。因此，西行一个基金经理曾经管理过的基金个数、基金规模以及收益率就成了投资人挑选基金的首要条件。根据国际私募房地产基金的经验以及结合投资人资产配置的实际因素，焦记机构投资人成为人民币房地产基金未来主要资金来源是不可逆转的趋势，焦记尤其是以养老金、险资为主体的机构投资者，长期以来只能投资银行的存款，更需要多元化的投资窗口，近期保险公司投资不动产的细则出台，为未来人民币房地产基金 LP市场带来了曙光，国寿、平安、生命、阳光等保险公司皆纷纷加强了房地产方面的投资，凸显险资和养老金为主体的机构投资者入市预期临近，投资人结构的改变将主导整个行业的迅速发展和成熟。

退出手段较少，西行退出难度较大，是当前制约中国房地产基金深入发展的重要因素。我们认为当前我国私募房地产基金无序发展的状态不可持续，焦记未来必将面临越来越严苛的监管制度。在一些电子商务较为发达的城市，西行如金华、泉州、台州、苏州等地，所辖县或者县级市的电商园区在本市占比超过50%。

因此，焦记目前各地在电商园区规划、建设、运营、营销、服务等环节对专业化的服务提出更多的要求，而电商园区各类人才紧缺问题普遍存在。而其中人才是主要瓶颈，西行本地人才留不住，外地人才成本高昂，成为县域电商园区尴尬之处，同时，同质化竞争也成为县域电商园区发展的一大障碍。电商百佳县之首的义乌，焦记2014年电子商务交易额达1153亿元，当地网商在各大电子商务平台开通的账户总数超过24万个，远远超过实体商铺的数量。据阿里研究院数据，西行截至2015年3月底，全国电子商务园区数量已经超过510个。

而根据日前国家海关总署统计数据显示，截至2014年底，中国跨境电子商务试点已突破30亿元人民币。从2003年到2013年的十年时间里，县域网商的数量从万级到十万级再到百万级，而区域也从以浙江为核心的华东地区向全国其他地方渗透。

这样的趋势下，运营将超越传统意义的招商，成为园区的主要任务。因此，增值服务成为园区盈利新模式，甚至能超过租金为主要收入。从全年看，据中国电子商务研究中心数据，2014年我国跨境电商交易规模达4.2万亿元，同比增长33.3%。未来几年，这种服务将更加细分、专业和规范。

其中注重电商的孵化、项目的引进、大型网商引进及政策挂牌，以吸引人才的进入，同时重视本地人才的培养。依托当地产业和资源，结合本市本省已有的各大电商平台或是产业带，避免小而全的重复建设，导致同质化竞争。一、70%园区扎堆东部五省 截至2015年3月底，全国电子商务园区数量已经超过510个，遍布29个省、市、自治区，超过110个城市。不过少数园区的入驻企业和员工数量显著领先，如杭州东方电子商务园，入驻企业超300家，企业员工达7000余人。

跨境电商园区猛增的一个大背景是目前我国传统外贸形态业务量下滑的情况下，地方政府和企业都加大了对于外贸电商的关注。一方面，各地网商和电子商务服务商集聚和互动，催生了众多的电子商务园区。

杭州海关数据显示，4月份，浙江进出口出现今年以来首次负增长，但义乌仍保持出口高速增长，对浙江省出口贡献率高达140.9%，而义乌跨境出口试点电商企业已扩大至432家，贡献了较大份额。从入驻企业数量上看，约60%的电子商务园区入驻企业少于100家，其中低于50家的居多。

此前，杭州、广州、宁波、郑州、重庆等纷纷推出跨境电子商务园区，而就在5月20日，山东首个跨境电子商务产业园落户青岛，也为这股热潮加温。二、跨境和县域电商发展迅猛 近两年，电子商务园区规模化涌现有两个新亮点，即跨境电商园区和县域电商园区的迅猛发展此前富力地产回A之路可谓一波三折。但此后由于资本市场环境的变动，富力地产回A计划也被一再拖延。按其公布的600亿元销售目标计算，目前仅达成27.3% 6月2日，富力地产公布2015年5月未经审核营运数据，集团于月内实现合约销售总金额约为45.3 亿元，而月内已出售的合约销售总面积约为 380,900 平方米。2010年5月，富力地产股东大会通过将发行A股计划有效期再延长一年的决定，这已是其第三次延期回归A股。

环比上月分别增加 16%和 12%。年度累计至2015年5月底，富力地产实现总合约销售金额约164.9 亿元，合约销售总面积约 1,352,400 平方米。

按其公布的600亿元销售目标计算，目前仅达成27.3% 值得注意的是，该公司于日前宣布重启A股发行计划。早在2005年在香港上市后，其曾于2007年高调宣布回A，彼时富力地产董事长李思廉还表示富力地产将铁定在12月底回A股。

至2008年5月，富力地产决定重新向A股发出冲刺，最后却受累于地产调控而以失败告终。而在2012年，富力地产为回A进行了第四次努力，但最终还是因为终止审查而使回A计划搁浅。

核心提示：年度累计至2015年5月底，富力地产实现总合约销售金额约164.9 亿元，合约销售总面积约 1,352,400 平方米中关村集成电路设计园位于北京中关村北部永丰产业基地核心位置，总建筑面积约22万平方米。照此计算，今年前5月，其仅完成全年目标的27%。截至2015年5月底，首创置业累计实现签约面积约91.5万平方米，同比上升73.9%，签约金额约94.5亿元，同比上升84.4%。

本次债券创房企境内公司债最低发行利率，主要用途为替换现有银行贷款，可有效降低公司债务成本。6月2日晚间，首创置业股份有限公司公告称，单5月，公司实现签约面积19.1万平方米，同比上升60.5%，签约金额约人民币21.4亿元，同比上升88.9%。

且尚有认购未换签金额约15.2亿元正在办理换签手续。首创置业作为集团的地产旗舰，将依托该项目迎来产业地产机遇。

其中，核心项目签约金额12.6亿元，签约面积13万平方米。分区域来看，单5月，津京地区的签约金额为6.9亿元，签约面积为6.2万平方米。

核心提示：6月2日晚间，首创置业股份有限公司公告称，单5月，公司实现签约面积19.1万平方米，同比上升60.5%，签约金额约人民币21.4亿元，同比上升88.9%。其认为，虽然已有多家国内房企进军海外悉尼市场，但整个悉尼市场仍出于上升期，预计2015年海外市场能给他们的业绩贡献10%，并成为公司业绩增长点。据冯瑜坚早前介绍，2014年首创在悉尼两个项目的收益为23亿元，整个澳洲项目的回报率达20%。另外，5月21日，中关村(000931,股吧)发展集团与首创集团签署合作框架协议，联手共建中关村集成电路设计园。

截至2015年5月底，首创置业累计实现签约金额约94.5亿元。其他地区签约金额14.5亿元，签约面积1.9万平方米。

而在整个前5月签约金额中，天津、北京、澳洲悉尼所占比例位居前三，分别为30%、23%及19%。非核心项目签约金额8.8亿元，签约面积6.1万平方米。

2月10日，首创置业投资者关系总监冯瑜坚在2014全年业绩会上透露，首创2015年的业绩目标是350亿元。融资方面，5月，首创置业成功发行30亿元5年期人民币公司债券，票面利率4.58%，债券评级AA+并在上海（楼盘）证券交易所上市