投资这男队有何用

Flash Coffee 由前 Foodpanda 首席营销官 Brunier 和前贝恩公司高管 Sebastian Hannecker 于 2020年联合创立，有用总部位于新加坡，有用获得了创投公司Rocket internet的大力支持。

截至2023年一季度末，有用印力集团在管项目160个，对应在管面积超过1,200万平方米，全国排名第三。2020年-2022年末，有用发行人负债总额分别为2,415,625.12万元、2,397,458.34万元和2,248,558.14万元。

自2017年开始，有用万科将旗下部分商业项目委托至印力运营，有用截至2023年一季度末，万科已委托印力运营的商业项目总数超过70个，商业体量超过400万平方米。归属于母公司所有者的净利润58,364.31万元、有用50,043.18万元和30,271.26万元。近三年发行人营业收入为153,543.71万元、有用166,994.63万元和173,371.12万元。有息负债总额分别为1,396,246.52万元、有用1,501,125.07万元和1,418,307.09万元。资产负债率分别为77.14%、有用75.65%和72.22%。

2020年-2022年末，有用发行人流动比率分别为0.91、0.62和0.42，速动比率分别为0.90、0.62和0.42。核心提示：有用7月26日消息，印力商用置业有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券状态更新为通过，项目类别为小公募，拟发行金额20亿元。于2005年创立印象系列品牌，有用筹备以定位为区域型购物中心的印象城品牌提供商业运营服务，有用旗下有印象里社区商业品牌，印象汇片区型购物中心品牌，以及印象城MEGA城市级商业中心

公开资料显示，有用印力集团于2003年成立，2016年成为万科集团成员企业，是万科城乡建设与生活服务商战略的重要组成部分。但由于新政策要求住宅开发业务和REITs底层资产完全隔离，有用未来商业地产业务将被分拆出来，有用建立起独立的商业地产运作管理平台，行业轻重分离将成趋势。7月12日，有用上海百联股份计划将以上海又一城购物中心作为底层资产申报发行REITs。此外，有用根据上交所及深交所披露，当前，我国C-REITs试点范围涵盖六大类。

以房企资产布局来看，商业不动产是房地产企业资产沉淀最为集中的领域。国盛证券研究指出，随着商业不动产REITs产品的正式发行上市，将带动REITs市场快速扩容，亦为不动产融资需求提供很好的填补产品。

核心提示：底层资产为印力在杭某商场。比如，今年5月，山东鲁商集团下属单位持有的某商业物业公募REITs项目中介机构招标公告，公司拟以持有的某商业物业作为标的资产，开展消费基础设施公募REITs申报发行工作。于2005年创立印象系列品牌，筹备以定位为区域型购物中心的印象城品牌提供商业运营服务，旗下有印象里社区商业品牌，印象汇片区型购物中心品牌，以及印象城MEGA城市级商业中心。两个文件均提出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。

从盈睿咨询统计数据获悉，截至2021年，全国115家上市房企投资性房地产中商业地产规模7912万平方米，占总比例的54%，高于其他各类资产的总和。作者/CHARLES 近日，万科在一次路演活动中透露，正在尝试发行商业地产REITs，目前正在首批申报阶段，本次申请基础设施REITs由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州的一处购物中心。某从事商业估价及咨询服务的专业人士也表示，对于包括华润置地、招商蛇口、万科、龙湖等在内的头部综合房企集团而言，不仅持有大量商业物业，也具有较强的运营能力。此外，另有1只园区及1只高速公路REITs已通过IPO申请即将上市。

国盛证券研究分析指出，按照美国超过30%的证券化水平，我国商业不动产可以生成15万亿以上的可投资证券，广阔的市场空间有助于降低房地产市场对住宅投资的高度依赖，同时在为我国经济增长贡献新引擎上可有较大期待。截止目前，虽仍未有消费领域REITs入市，但申报首批的项目已有多家。

对于头部房企而言，面对激烈的行业竞争及现金流压力，轻资产模式尤其是REITs化成为他们首选的多元化扩张路径，购物中心与REITs适配性较高，可以促进资金良性循环。国盛证券分析师金晶分析认为，经济下行期间，商业资产的存量影响被放大，其中优质商业运营愈发成为我国部分企业的核心竞争力。

从REITs类别来看，已上市特许经营权类产品12只，其中底层资产包含生态环保（2只）、高速公路（7只）、能源基础设施（3只）。这意味着，收费公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等多种资产类型之后，沉淀了涉房企业大量资产的重要领域——商业不动产（消费基础设施）正式纳入基础设施类公募REITs的试点范围。值得注意的是，按照上述《通知》的规定，发行消费类REITs没有额外的要求，没有法规限制，原始权益人不能是住宅开发企业，但可以是房地产为主业的企业集团的子公司，本质还是看资产质量和商业管理能力。今年3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。消费基础设施资产以存量大、质量高的优势，奠定了消费基础设施REITs有望达到万亿级别的广阔前景。链家数据显示，截至2020年，中国商业不动产存量价值高达约50万亿元（约占住宅存量价值的20%），为全球仅次于美国的商业不动产市场。

截至2022年10月，印力在全国50多个城市运营管理150余个项目，资产规模近1000亿，管理面积超1200万平方米。以截至今年4月底的数据来看，我国已获批上市的公募REITs达27只，募集资金总额超过900亿元。

优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。产权类产品15只，其中产业园区、仓储物流、保障房REITs分别上市8只、3只、4只。

同日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。同月，天虹股份发布公告称，正在筹划开展消费基础设施公募REITs的相关工作，拟与中航证券有限公司、中航基金管理有限公司合作，委托其分别担任公募REITs项目资产支持证券管理人、基金管理人，进行公募REITs项目的方案沟通、设计、报批及发行等

值得一提的是，当时操盘鹏华前海万科REITs项目的正是目前金融出身的万科总裁祝九胜。该产品在发行期间单个投资者的单笔认购门槛仅为10万元，上市后在深圳交易所场内进行二级市场交易的最低份额为1万元，在类REITs产品的流动性上实现了重大突破。祝九胜透露，万科此后地产金融的特征稍微强一点。在 2022年 12 月的股东大会上祝九胜又提到，希望未来将长租公寓通过 REITs 方式进行证券化，为股东创造更多利润。

消息称，万科在一次路演活动中透露，正在尝试发行商业地产REITs，目前正在首批申报阶段，本次申请基础设施REITs由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州的一处购物中心。万科的REITs探索之路万科要成为首批购物中心公募REITs玩家其实也有迹可循。

核心提示：消息称，万科在一次路演活动中透露，正在尝试发行商业地产REITs，目前正在首批申报阶段，本次申请基础设施REITs由印力集团进行。首期类REITs规模为5.732亿元，其中优先级证券的规模为2.95亿元（获中诚信AAAsf评级），权益级证券的规模为2.782亿元，产品期限为3+3+2年。

早在2020年6月，万科旗下万纬物流首期类REITs产品万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划在深圳证券交易所举行挂牌仪式。作为万纬物流在交易所市场发行的首个类REITs，本次产品最大的亮点在于最大限度参考了境外成熟市场REITs模式，采用了纯权益型结构且底层物流园完全采用市场化方式进行运营和管理，产品运营期间和退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值。

基金应分别在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让14%、18%、17.5%和0.5%的目标公司股权，直至基金全部股权退出。随着监管部门将消费基础设施（百货商场、购物中心等），纳入公募REITs的试点范围，多家地产商正在积极申报商业地产公募REITs首批试点。图：鹏华前海万科REITs架构在退出方式上，该基金通过向深圳万科及其指定的关联方溢价转让股权的方式实现逐步退出。当时，祝九胜将鹏华前海万科REITs的落地发行视为万科轻资产战略的重要一步，而在基金设立过程中，祝九胜是在其中负责商务谈判的关键人物。

除了万纬物流仓储类REITs项目，众所周知，万科早在王石时期就开始积极摸索REITs。2015年7月，万科成功发行鹏华前海万科REITs，首次使用公募基金作为发行载体。

近日，市场消息称，继百联股份以上海又一城购物中心作为底层资产申报发行消费基础设施公募REITs后，万科也参与申报首批购物中心公募REITs工作。在他的描述中，资产运营正是万科未来主要的一个业务方向

图：鹏华前海万科REITs架构在退出方式上，该基金通过向深圳万科及其指定的关联方溢价转让股权的方式实现逐步退出。祝九胜透露，万科此后地产金融的特征稍微强一点。