悦享未来儿童图书馆一年开了四家店!海量图书通借通还

我们的DNA最重视以资产管理为项目加值的同时，悦享促成它们在一个地区的转变，而不是单纯的财务投资。

观点三：儿童图书商业地产专业人才少之又少 市场环境的改变，使得那些对商业项目有着丰富操盘经验的综合性人才越来越抢手。馆年开但中国目前房地产基金仍处于起步阶段。

事实上，家店商业地产领域内真正有实力有水平的人才已是一人难求，很多企业都在不惜重金高薪挖人。对此，海量图书行业内已经达成向轻资产转型的共识，轻资产的开发模式不仅有利于分散风险，也可产生协同效应，带来更高的回报。观点四：通通还未来资产并购将会越来越多 现在的商业地产整体环境变化很快，如果固步自封或者患得患失，其实是很危险的。所以无论开发商还是运营方，悦享一定要不断地转型和创新意识。观点二：儿童图书轻资产不是光有资本就能实现，核心是资源 我认为，轻资产不是光有资本就能够实现的，并不是出钱拿地就能玩转的，真正的核心是资源。

而未来的商业地产，馆年开唯有整合上下游资源，发挥企业各自优势，用资源去做轻资产，不然就玩不下去。随着商业地产项目销售的疲软，家店重资产的开发模式也愈发面临困境。上述深圳分析师对此向21世纪经济报道记者表示：海量图书今年国内银行和非银行方面对于房地产行业的资金支持面临收紧，海量图书同时房地产行业内哀鸿不断，传统红五月也不见踪影，疲弱的销售以及高位的负债率都让各家房企口袋吃紧，在这种背景下，提升海外融资能力将促使万科在未来的市场整合中优势愈加突出。

在万科B转H成功之后，通通还加上2012年所收购的南联地产，目前已更名为万科置业海外(01036.HK)，万科在港股则会形成两个上市公司融资平台。因此，悦享他们普遍认为B转H成功后，对估值的影响是正面的。申万地产分析师王晓亮对此也表示认同：儿童图书从行业横向比较来看，儿童图书目前港股主流地产公司2013 年平均市盈率为6.3倍，而中海外、华润、龙湖等龙头公司估值为8.3倍，万科如成功转板H股，其合理市盈率定位至少应在7.5 倍以上，对应合理股价应在13港元以上，较目前万科B股价仍有较大上升空间。在此之前，馆年开王晓亮也曾预测万科B股价会向现金选择权靠拢，填平套利空间保障B转H顺利进行。

5月26日，万科总裁郁亮和董秘谭华杰在东莞万科建筑研究中心会见香港记者，对B转H等问题进行开放回答。在目前这个时间点连续多次买入，也被视作是对万科B转H的保驾护航。

除了密集对B转H疑问的细心解答外，万科更是从5月28日开始，通过其事业合伙人制度控制的深圳盈安财务顾问企业连续四天买入万科A股票，截至目前已经买入1.47亿股。万科A在6月3日晚间发布公告称，万科B将在6月4日起开始停牌，此后公司B股股票将进入现金选择权派发、行权申报、行权清算交收阶段，B股将不再交易。谭华杰则对此表示：B股和H股都是港币计价，但一个在内地市场，一个在香港市场。而6月3日万科B股最后走势也正是如此，最后一笔当天最大买单1056万将其收盘价锁定在12.41港元/股，高出现金选择权价格12.39港元/股。

5月29日，郁亮与谭华杰再次在深交所投资者关系平台，对B转H进行网上投资者交流会。如果申报股份数若超过438，318，489股，万科B股将复牌并继续于深圳证券交易所B股市场交易，同时申请的现金选择权也不会实际发放。尽管目前仍未有定数，但是在一位深圳地产分析师看来，万科B转H已经是板上钉钉的事儿：万科为了此次B转H已经准备了很长时间，同时，也有B转H的成功案例在前，而近段时间以来万科多次增持也是为B转H护航。万科此次B股现金选择权的股权登记日及派发日为2014年6月6日，申报期为2014年6月9日至2014年6月13日期间的交易日。

根据我的了解，几乎所有专业人士都认为，H股的交易环境、流动性好于B股。虽然信心十足，不过张先生心中也有一丝担忧：我虽然对万科很有信心，但也担心去了H股股价上不去，反而跌下来，现在B股和A股相差25%左右。

不过，万科B要最终顺利转H，其关键在于申报行使现金选择权的股份数不能超过B股总股份数的三分之一。相比B股市场，H股市场在资源配置、市场影响力和成交状况方面有明显优势。

持有万科B股的上海股民张先生告诉记者：这个现金选择权我是不会申请的，我个人很看好万科之后的发展之前我看到大家都说北上深一线城市的房价很坚挺，刚需强烈，但最近这些一线城市的房价似乎也开始风声鹤唳，这些地方项目的地产信托、基金产品，我还能继续买吗？小潘说，中国的住宅市场要撞冰山了。在需求被充分释放以后，销售均价和销售量自然而然会下降。至于这些城市相关的信托或地产基金，我认为优秀开发商的首轮项目融资相对品质较佳，而那些经过一而再展期或重复抵押的二手、接盘类信托产品就要远离。这些实质却是一纸文书，真正决定这类金融产品能否按时兑付本金利息，是项目方的开发运营能力。比如，商业地产项目选址是否恰当、土地购买成本是否足够低、周边人均购买力是否支持大卖场经营良好、有没有产业园区支撑办公楼租售等。

最近有朋友拉我去投商业地产项目，还有此类的有限合伙产品，前景真的那么好吗？我需要注意些什么？黄昊杰（帆茂投资管理有限公司创始合伙人）我们在年初就认为2014年上海的房地产市场会比较艰难，绝不可能延续2013年的涨势。设计这类产品的人早已摸清了投资者的关注重点，一是产品预期收益率有多高。

近期，一些银行朋友聊起商业地产项目，都眉头紧皱。2013年6月以来的涨价潮，是由于上海从2010年10月起实行的限购政策，导致原本的购房需求被人为抑制一年半后开始爆发。

通常，越大的开发商，市场运营能力越强，上市公司的并表项目都会对公众披露，其间的猫腻也会相对较少。核心提示：关于一线城市房价是涨是跌的各种针锋相对，但说到底，无非是信心，投资这类房产信托、基金产品依然是高性价比。

所以在决定前，你不妨先问问自己，未来2-3年，一线城市房价上涨的几率到底有多高。我们都知道，商业地产对区位的要求很高，有时哪怕一街之隔也冰火两重天，所以，尽可能地选一二线城市的核心CBD区域，或依附于成熟社区有足够的人流支撑。陈植（本报金融观察员）如果这位投资者认为一线城市房价上涨拐点临近，还是尽早远离挂钩这些城市房地产项目的信托、基金产品。看一个城市的住宅价格是否有支撑，归根到底还是要看人口净流入。

我同意不同城市间的分化会相当厉害。因为国内不少城市的大卖场、写字楼等过于密集，以至于在局部地段出现供大于求，未必能产生足够租金收入偿还贷款。

二是有无保本兑付承诺，只要把这两块条款美化包装，就不怕卖不掉。全国前三大人口净流入城市分别是上海（953万）、北京（771万）、深圳（755万），更多的人群向一线城市聚拢，势必会带来新的住房需求。

所谓高性价比，就是高收益、低风险。因此，相对而言这些地方的房地产风险并不算大，无须过分担忧，当然投机炒房的超额利润下降是不争的事实，回归平稳的收益是大势所趋。

这些经营隐患，不大会出现在商业地产类信托、基金产品的推介资料里。但对于投资相关产品，需要注意以下几点：1、管理人的经验、能力、道德以及相关利益驱动。国内不少购房者倾向买涨不买跌。通常来说，小产权或可分割出售的商业缺乏统一运营，业态会比较散乱。

有网站曾搜集小潘过去十年对房地产市场的语录，总体结论是不是非常准。反之，一旦出现上涨拐点，购房观望情绪越来越浓，地段再好的楼盘都可能卖不掉，最终波及产品兑付。

一些聪明的投资者决定投这类产品前，都会实地考察项目周边环境。4、商业形态的选择也很重要。

2、交易对手的实力，诚信及财务透明度。所以，我认为今年以来的疲软是市场的自发调节而非恐慌性崩盘，北上深一线城市大抵如此。