“习近平的两会关切事”系列策划 学习·知行丨“悬崖村”的变迁之路

在食品尽展回暖的同时，习近平的两学习知行包括新茶饮在内的饮品赛道的遇冷似乎还在延续。

在投资乐乐茶之前，关切事系奈雪的茶还在2022下半年对0负担奶茶的茶乙己、咖啡品牌运营商AOKKA、烘焙品牌鹤所、鲜果咖啡怪物困了多个品牌进行了投资。获得数千万元融资的俏时屋是一个奢侈品生活方式平台，列策划致力于发掘国外新兴高端时尚及生活方式品牌并为其开拓中国市场，列策划在推动品牌持续向前发展的同时，满足市场不断升级的消费需求并提升消费者的生活品质。

与11月份相比，丨悬崖村融资数量增加3起，环比增加8.82%。获得千万级融资的品牌20个，变迁之路融资金额4.58亿元。习近平的两学习知行金鼎资本则同时投资了社区新零售服务商小红岛与宠物智能用品ODM企业小壹。值得注意的是，关切事系奈雪的茶这几年的成绩一直不太理想，2022上半年，奈雪的茶营业收入20.44亿元，同比下滑3.8%。获得亿元融资的品牌有3个，列策划融资金额13.15亿元。

显然，丨悬崖村内部无法造血，奈雪的茶急需发掘第二增长曲线。核心提示：变迁之路虽然经济暂时出现了一定程度的下行，但消费欲望仍然存在。//结构化特征：习近平的两学习知行华东是购物中心发展最充分市场，高档项目集中在高线级从区域分布来看，华东区为购物中心的重点布局区域，其次是华南与西南。

//体量特征：关切事系集中在5-10万㎡左右，存量平均8.4万㎡以购物中心体量来看，5-10万㎡的区域型购物中心数量最多，占比39.4%。目前购物中心行业进入了成熟期，列策划赢商网推测，在划分资产方的背景之后，就资产类型而言，将具备明显的特征，持续地做高收益率是未来关键。这样的体量，丨悬崖村既能保持良好的规模以布局不同的业态，也能维持着可控成本，接近目前中国城市线下消费的最优解。若有特殊因素存在住开业务的，变迁之路一般也可在Pre-REITs前进行架构的调整。

2购物中心进入成熟期可选资产数量较多我国购物中心已进入相对成熟阶段，存量改造运营的空间较大，REITs扩容有助于盘活消费类商业项目资产，同时促进资金投入改造存量项目，提升存量资产收益率。而重奢项目由于持有企业少、一直现金流极佳，并不在企业考虑参与 REITs的项目之列。

而当前基础设施公募REITs规模仅为860亿元，整体规模偏小，新发REIT发行认购倍数极高，和现有的物流园区、保租房等类型基础设施相比，消费基础设施规模更大。从资产开发运营全流程角度出发，本次REITs扩容将有助于消费类商业项目打通投融管退全链条，对于国内商业不动产投资是里程碑式的发展。首次区分产权类及特许经营权类的收益率要求。通知中表示基础设施REITs净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售资金后的回收资金）应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目）。

其次为浙江、上海、山东，以上城市3万㎡以上的购物中心存量均超过300个首先，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%。最近房企财报季上，不少企业也提及了有关REITs的布局与发展。值得注意的是，证监会指出将研究支持消费基础设施发行基础设施REITs。

REITs为存量资产盘活开辟新的融通途径，在我国市场发展也十分快速。消费基础设施的营建和持有，在盈利模型、资金流转等方面，和住宅开发并无共同之处。

优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。3月24日，中国证监会与发改委两部门同日发布了关于进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的相关文件。

三是，对项目的收益水平提出明确要求。一是加快推进市场体系建设，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。比如，招商蛇口在2022年度业绩会上表示，在REITs方面公司应该是行业里较先实现盈利的，公司8800亿的资产里有1200亿为资产经营类资产。二是，不得为商品住宅开发变相融资。推进REITs常态化发行，将能充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用。项目发起人不得从事商品住宅开发，不得为商品住宅开发变相融资。

据悉，中国香港的许多中资企业早在2005年便于离岸市场探索并开始建立REITs平台了。在证监会的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》中获悉，截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集资金超过800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型，形成了一定规模效应、示范效应。

核心提示：对REITs市场来说，消费基础设施一旦被纳入资产池，产权类REITs市值比例持续下降的现状有望得到扭转，市场流动性可能提升。REITs市场进一步走向高效规范在国家发展改革委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》中，则对REITs项目发行条件、申报等进行了规范。

同时，招商蛇口未来会持续推出REITs资产交易，形成常态化运营。按照市场化法治化原则，鼓励运营业绩良好的上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市。

此次，《通知》共提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。线下消费空间如能加速兴建和提升运营水平，也将有利于促进居民消费，培育新的消费品牌。该通知指出，优先支持百货商场、购物中心、社区型商业、城乡网点农贸市场等项目发行基础设施REITs。

四是凝聚各方合力，完善重点地区综合推动机制，统筹协调解决REITs涉及各类问题，推动完善配套政策，抓紧推动REITs专项立法。五是，推动基础设施REITs扩募发行常态化。

二是完善审核注册机制，优化审核注册流程，明确大类资产准入标准，完善发行、信息披露等基础制度。（图表来源：中债估值中心）支持消费基础设施建设证监会指出，从2022年以来，证监会会同国家发展改革委落实国办发19号文要求，加快推进REITs常态化发行，并从市场培育、项目推荐、审核注册、监管资源配置和完善配套政策等方面提出10条措施。

同时，分类调整了产权类、特许经营权类项目的收益率以及保障性租赁住房项目首发资产规模要求，推动扩募发行常态化，支持优质保险资产管理公司等开展ABS及REITs业务，加强二级市场建设。鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。

三是坚持规范与发展并重，突出以管资产为核心，构建全链条监管机制，促进市场主体归位尽责。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。中信证券研究分析认为，对REITs市场来说，消费基础设施一旦被纳入资产池，产权类REITs市值比例持续下降的现状有望得到扭转，投资者选择余地可能更大，市场流动性可能提升。中指研究院企业研究总监刘水认为，其主要影响有以下五点。

其次，非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。优秀的消费基础设施运营者，能力禀赋也和住宅开发企业差别很大。

通知指出，项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。百货商场、购物中心、社区型商业及城乡网点农贸市场，这些属于消费型基础设施，为支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景，这些类型的基础设施REITs将会优先得到支持。

四是，鼓励保障性租赁住房REITs发行，将助力保租房更快发展。REITs市场如能纳入消费基础设施，既能巩固REITs市场繁荣，也能有效促进消费，拉动内需。