同庆建军佳节 共叙鱼水情深

　　有意思的是，同庆就在中航地产年末作出2.3亿元投资性房地产公允价值变动损益的2011年前三个季度里，同庆该项指标均没有达到变化幅度大于5%的标准，而不进行相关会计处理。

现在大家都投资城市综合体、建军佳节城市广场、文化广场、高档酒店。沙照样：共叙银泰百货上市公司的资产其实不完全是自持股，从资产表里面可以看出，50%物业是自持，50%是租赁过来的。

主持人：鱼水感谢各位嘉宾的深入探讨和精彩的观点! 下面，鱼水进入我们第二场对话调整之痛：购物中心运营调整期商户与业主的博弈 有请主持嘉宾：赢盛中国商用地产集团董事沙利先生 对话嘉宾：恒大地产集团副总裁、商业集团董事长朱伍松先生 中粮置业商管公司副总经理刘阳先生 北京麻辣诱惑酒楼有限公司副总经理周亮先生 海南嘉年华娱乐管理有限公司董事长兼总经理王辉女士 喜悦天地(北京)体育管理有限公司总经理王品石先生 福建省百利亨文化产业有限公司副总经理罗杭先生 重庆佳永小天鹅餐饮有限公司董事CEO仇一先生 以及内蒙古(音)乔德华先生。其中我关注到，情深我们在银行贷款这一块是持平的，个人按揭贷款是回落的，相对于2010年回落了12.2个百分点。是否能够在合同里面体现出对乙方，同庆就是商户保护性条款的增加，同庆我看一般是乙方和甲方之间双方谈判的状况以及乙方对谈判技巧的运用，因为我们已经知道前提乙方是处于弱势的，我们很难把保护条款很全面的写在那里，这个是我的看法。技术上的领先在十年以前可能能做到，建军佳节现在根本做不到。嘉宾：共叙谢谢贾总，他说商业地产风险大，投资需谨慎，等一下大家管洪总要名片，哪一个地方你去了没有，你去了我们再去。

现在商业地产同质化现象非常严重，鱼水你投资购物中心，鱼水他也投资购物中心，其中引进的品牌经销商基本上都一样，所以导致了有一些大型商业设施的空心化，或者是在建造之日就是未来亏损之日。包括酒店的签约、情深商务条件这之间已经有一些交流和沟通。据统计结果表明，同庆2011年通过房地产信托融资规模最大的是万达，发行了10款产品共71.76亿元。

统计数据显示，建军佳节2011年房地产信托的平均期限为1.86年，平均收益率为10.02%，同比增长12.3%。发行规模为2864.1亿元，共叙同比增43.7%。对在2011年上半年发行了2款及以上产品的大型开发商进行统计，鱼水共计发行了142款，占总量的14.16%，发行规模达474.1亿元，占比为16.55%。2月18日消息，情深近期用益信托工作室发布《2011年房地产信托发展报告》指，2011年全年共发行了1003款房地产信托产品(含保障房)，同比增66.33%。

其次是商业物业，发行了140款产品共355.77亿元，占比12.42%其次是万科发行了8款产品融资规模达48.93亿元。

而发行产品数量最多的是恒大地产和中国泛海，各发行了13款，规模分别为35.05亿和27.13亿。2月18日消息，近期用益信托工作室发布《2011年房地产信托发展报告》指，2011年全年共发行了1003款房地产信托产品(含保障房)，同比增66.33%。发行规模为2864.1亿元，同比增43.7%。统计数据显示，2011年房地产信托的平均期限为1.86年，平均收益率为10.02%，同比增长12.3%。

其次是商业物业，发行了140款产品共355.77亿元，占比12.42%。其中，2011年房地产信托资源集中投资于商品住宅领域，发行了502款产品共1422.26亿元，占比49.66%。综合型产品发行了127款共376.48亿元，占比13.14%。另外，通过对四个季度房地产信托产品投向分布进行对比，可以看到一个明显的趋势，商品住宅类项目占比逐渐减少，而商业物业类项目占比逐渐增加。

核心提示：据统计结果表明，2011年通过房地产信托融资规模最大的是万达，发行了10款产品共71.76亿元。对在2011年上半年发行了2款及以上产品的大型开发商进行统计，共计发行了142款，占总量的14.16%，发行规模达474.1亿元，占比为16.55%。

据统计结果表明，2011年通过房地产信托融资规模最大的是万达，发行了10款产品共71.76亿元近日，花旗银行发布报告称，富力地产表现落后，其结构性问题又需要时间解决，旗下投资物业组合增长空间有限，未来销售前景依然艰难，故维持其沽售评级。

激进的发展策略，令富力净负债率大幅攀升，2005年上市之初仅为20.5%，2006 年升至71.5%，2007年底则为139.5%。数据显示，2005年，富力地产和老大万科（000002.SZ）之间的差距并不大。2005年在香港上市后，富力地产展开了新一轮急速扩张。早前，克尔瑞（中国）研究中心曾做过对富力地产运营模式的调研。同样是一块地，管理好的公司，如龙湖、万科等公司，就会获得更高溢价。地产的本质是金融，未来中国的房地产也必将走向成熟国家的道路，开发商和投资商的角色分野，互分利益。

虽然开发商还没有改变拿地、借钱、盖房子、销售的模式，但微妙的变化已经发生。市场好的时候，大家纷纷吃地，大干快上，市场不好的时候，又普遍资金紧缺，难以逆周期行事。

万科销售收入虽达139.5亿元，净利润13.5亿元几与富力持平。弱市之下，开发商的运营模式遭到投行的质疑。

过去的市场低迷期，投行也曾多次调低地产企业评级。郝炬还指出，从这一轮调控万科和恒大的表现来看，高周转、快速拿地、快速发展，在房地产金融没有发展完备的情况下，依然是最主流的发展模式，快速回笼现金，以保证企业的生存。

记者：荆宝洁。此后，富力放缓了拿地步伐，加大了商业地产的比重，和万科之间的差距也越来越大。早期，富力的一体化运营之道使得企业在市场中处于先机地位。夏军认为，房地产企业若想在竞争中存活，取决于三个条件。

博士做设计，农民工来施工，必须要抓管理。其次是运气，有可能该公司的地块正好不在限购范围内，公司的股东提供额外帮助，或者是其他因素帮助公司躲过这个周期。

在盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司董事长张民耕看来，除生存以外，开发商要在未来的竞争中脱颖而出或进行产品细分，或进行区域布局调整，或改变开发模式。然而，不单是富力，所有的开发商的经营模式都必须面对变革。

中小企业应更加聚焦和细分市场。高力国际咨询服务部董事夏军指出，开发商摆脱不了这样的轮回，政策大变动，开发商很难做出迅速的调整，每次都会淘汰一批开发商。

但富力的转型效果初现，2011年上半年，富力商业地产盈利能力已经显现，酒店营运收入增长37%，投资物业收入增长32%，达2.1亿。其次，房地产企业逐渐将走向轻资产模式。当年，富力营业额为58.12亿元，纯利达12.64亿元。一位本土券商分析师对本报记者说。

不过，非唯富力，大型上市房企1月份销售额普降。北京正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人、副总裁郝炬在接受本报记者采访时也指出，房地产对管理的要求越来越高，如果说以前更多的靠选择资源来获取利润，而未来必须靠精细化管理来赢得更多的利润。

在房地产公司资源情况相似的情况下，品牌处于第一位。富力大多数项目都在限购范围内。

富力地产通过对现有资源的整合，从选址、购地、策划、设计、工程到销售、售后服务都有相应的实体完成，对地产产业链的运营制定出一套严格的程序，真正地实现了一体化的地产运营之道。报告指出，与其他内房企相比，富力并没有一个明确的营运模式，因此盈利增长难以长期持续之外，更有碍其抵抗周期风险。