火爆！东风天锦 34方饲料车全面促销，厂长接单

火爆东风易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

从负债泥潭到持币待购 在刚刚发布的房企半年报中，天锦资金层面的改善成为一个重要特征。从宏观背景来看，饲料车利率偏低、房地产市场向好、实体经济不振等因素，正在催生一场新的资本流动大潮，房地产业已成为这一趋势的受益者。

资金来源充裕，全面促销投资没有起色，结果便是企业手中的可用资金越来越多。值得注意的是，厂长接由于实体经济不振，其他资金流入房地产业，也成为近期资本流动的重要特点。尽管本次升温有政策刺激下的恐慌因素，火爆东风但由于传统旺季金九银十即将到来，因此今年市场的第二波行情仍然被认为有可能出现。天锦其对房地产企业带来的资金压力将不可忽视。因此，饲料车资金进入房地产业的步伐或将放缓。

根据统计局的数据，全面促销今年1-6月份，房地产开发企业到位资金68135亿元，同比增长15.6%。中原地产首席分析师张大伟表示，厂长接对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题。如恒大地产发行总额100亿元境内公募债，火爆东风42亿元境内私募债，以长债置换短债，低息债置换高息债优化债务结构。

已发布年报的61家A股上市房企2016年带息债务总额约7840亿元，天锦同比增长16.43%。总结来看，饲料车地产企业融资成本普遍降低，饲料车最主要的原因是2016年公司债市场的开闸之后，大量发行低息债券来置换高成本债务，也借此机会获得更多融资。观察几家重点房企披露的信息，全面促销资金成本普遍下降超过0.5个百分点，融创地产、新城控股、万通地产等公司平均资金成本下降更达到1.5个百分点左右。可以看到银行贷款比例变化不大，厂长接公司债则取代信托和资管成为最主要的融资手段。

融创同样采用发行225亿低成本境内公司债及ABS，替换了历史高成本融资。利息支出271亿元，同比增长14.7%。

如果增加海外债券融资比例，房地产企业融资成本可能相应推高。例如华夏幸福在年报中银行贷款、公司债、信托资管等三种形式融资规模情况，2016年与2015年结构变化明显。例如陆家嘴集团，2016年利息支出同比下降9.85%，带息债务则同比增长95%。2016年三者比例分别约为29%、46%、25%。

2016年的房地产市场阴晴不定。融资成本下降是行业的普遍现象。从部分公司年报披露的信息中还可以看到不同融资方式的成本变化。房地产企业2016年的融资成本发生了哪些变化，接下来又将如何继续融资，近期陆续发布的2016年报是一个较为完整的观察窗口。

由于这个原因，中粮地产信托融资余额增长81%。2017年到目前，房地产融资成本回升已经有所显现。

据了解某大型信托公司2017年已经进行公司战略调整，房地产业务重回业务重点。海通证券统计，2016年四季度地产债券发行量和净融资额仅为三季度的30%，2016年11月以来，地产公司债仅发行29只，今年2月以来则是处于零发行状态。

三种融资形式对应的成本上，公司债平均利息成本从2015年的5.42%下降至5.2%，信托资管从2015年的9.6%下降至9.37%，银行贷款成本则有所上升，从2015年的5.25%上升至6.04%，上升了79个基点。一位做房地产业务的资管人士反馈，现在的上涨还不明显，主要原因是整体成本的上涨，资金端收紧和货币政策变化的原因占大头。从信托业协会发布的数据来看，去年四季度开始房地产业务回归信托趋势已经较为明显。而在2016年三季度末，信托资金投向房地产业的规模为1.35万亿，因此去年四季度信托资金投入房地产的规模新增约800亿元，而去年前三季度合计新增仅约650亿元。但在债务压力之下，融资对于房企来说仍然迫在眉睫。信托降幅明显，成本区间从2015年的5.23%-8.5%到2016年基本稳定在6%。

2015年对应比例为27%、16.5%、56.5%。信托业协会统计，截至2016年末，信托资产中约1.43万亿投入房地产业，较15年末的1.29万亿元新增了1400亿元。

核心提示：房地产企业2016年的融资成本发生了哪些变化，接下来又将如何继续融资，近期陆续发布的2016年报是一个较为完整的观察窗口。另外资产证券化方面，一位地产投资经理认为，基础资产为核心城市优质物业的商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）和类REITs产品可能得到快速发展。

但近日，交易所市场AA+评级地产公司发行以购房尾款为基础资产的ABS已经获得监管机构放行。据其年报披露，2016年综合加权平均资金成本为4.39%，比2016年下降了0.87个百分点。

其余方式中，回归信托或是趋势之一。地产融资收紧以来，海外债券开始升温。综合成本普降0.5-1.5个百分点信托下降最快 截至2017年4月初，近半数上市房企已披露2016年报，A股上市房地产公司中共有61家发布2016年报，主要业务位于内地的香港上市房企约70家发布年报。而在2017年信托、海外债券或将成为房企补血重要渠道

监管层：鼓励REITs试点 在房地产开发端，监管层鼓励推进房地产投资信托基金（REITs）的试点。21世纪经济报道记者获悉，央行在近期下发的《关于做好2017年信贷政策工作的意见》中表示，央行各分支机构要加强对REITs的研究，了解辖区内企业对于REITs的融资需求，鼓励保障房开发企业、物业持有机构、住房租赁经营企业等通过REITs创新融资。

央行要求，各分支机构2017年配合做好购地资金来源的审查，继续做好房地产市场资金的管控。银行业金融机构要积极支持开展REITs试点，促进保障性住房和住房租赁市场发展。

对于土地市场，央行提出，央行各分支机构要会同当地有关部门，配合做好购地资金来源的审查，继续做好房地产市场资金的管控。但不久之后，购房尾款ABS再次得以放行。

3月17、20日，北京荟宏房地产开发有限责任公司拟发行33.01亿元中金-悠唐广场资产支持专项计划，北京合生愉景房地产开发有限公司拟发行19.21亿元农银穗盈-招商固收-合生越华北方资产支持专项计划项目状态为已回复交易所意见。3月上半月，超过330亿元债券取消发行。住宅地产和土地市场仍在房地产调控的严厉监管之下。此外，物业费ABS也在放开。

原因均为债券市场出现波动。资产证券化：购房尾款ABS 21世纪经济报道记者独家获悉，监管机构近期放行交易所市场AA+评级地产公司发行以购房尾款为基础资产的ABS，物业费ABS也在放开。

之前对几家机构做过调研后，接下来可能会出台一个标准，逐步放开购房尾款等基础资产ABS发行。3月1日，交易所受理了绿城房地产集团发行的华西证券-绿城购房尾款资产支持专项计划，该ABS拟发行金额为16亿元。

一位投行人士表示。这使得一部分房企选择在银行间市场发行中期票据。