然而，小米3手同样是国际投资者，小米3手为何在香港对待内房企融资和在新加坡对待长实融资竟会有如此不同的反应呢？ 对此，符蓓推测或许是由于发行信托和发行债券的预期不同
消息指出，机购买方金轮集团拟将自身定位为与零售市道挂钩的公司，而非纯粹地产商，因此业务较少受到内地楼市调控政策的影响。现在扎堆寻求上市，法小米也反映了房企资金方面的难处，想扩宽更多融资途径，因为与非上市公司比较，上市公司的融资能力总要好些。
据10月11日市场消息透露，手机官网上海房企旭辉集团、手机官网江苏金轮集团、江苏新城国际及瑞安房地产拟分拆上市的新天地，日前均进行上市前推介，计划集资共约164亿港元。鉴于市场强烈，订购龙湖也将发行规模由计划中的3亿美元增至4亿美元。上述分析师指出，小米3手现传出四季度IPO的公司其实一直就传言要上市，只是因为市况不好，所以一直推迟。据了解，机购买方旭辉此次计划赴港募资规模为3-5亿美元，摩根士丹利、花旗集团和渣打银行担任旭辉香港IPO的经办行。不过，法小米相关分析指出，法小米若旭辉香港IPO能取得成功，那么其将成为继卓尔发展集团有限公司在2011年7月通过香港IPO筹资1.95亿美元之后，最新一家在香港上市的中资房地产开发商。
分析师更称，手机官网此次四家房企164亿港元的总集资规模，其实并不算大，除了瑞房新天地以外，其余都是小规模上市。海外融资窗口期事实上，订购随着旭辉IPO港交所聆讯通过，订购加上近期内房企频频发债融资市场反应热烈，大家开始猜测，海外融资的窗口期是否将再度开启。长沙一大型开发商人士告诉记者，小米3手本地开发商很多都借了高利贷。
如果当初有对赌协议，机购买方还可以把抵押物给投资者。地产私募的业务模式，法小米不像银行、法小米信托只是个放贷的人，真正的私募，不管是股份还是债的投资，都要管着项目方，争取每个项目实现封闭式运作，抓好对财务预算、现金支出的审批。这种模式的治理结构本来就有问题，手机官网没有任何的监管和风险隔离。与去年12月份相比，订购1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个。
这位人士表示，真正的私募是股权投资，投资人和开发商，共同分担和控制项目风险，而目前高利贷式的地产私募，基本上没有风险控制可言。如果没有，对投资者来说不亏损就算好的了。
在这类案例中，所谓的股权投资实际上扮演了高利贷的角色。4月17日，绿城将其上海绿城广场置业全部股权及贷款出售给SOHO中国，套现16.16亿元。目前大概只有5%的房地产私募是规范的，其他都是高利贷，一位地产私募资深人士告诉本报记者，在地产创新融资外衣下，在高达25%的预期收益率承诺背后，是正在燃烧的危机导火索。在此背景下，房地产业的资金链持续恶化，在IPO、发债、外资等融资通道对房企继续关闭情况下，地产私募成为房企筹集资金的唯一通道。
去年我们都在找人、找资源、织网，基本保持空仓，现在机会来了。前述地产私募人士介绍说，目前比较普遍的是，很多私募就是把钱给开发商了，等着回报，而不管运营，到时候不行了就把（抵押的）东西拿来。依托于2007年生效的《合伙企业法》，私募有了合法地位，但业内人士认为，目前尚未有任何条例或指引，作用于地产私募，行业监管是完全空白的。金地原来只做股权投资，后来发现，投资者有这种需求，被投资方也有，他们不需要分股份，所以也做了一部分债权投资。
随着各地中小开发商破产、跑路的消息不断传来，私募的风险正浮出水面。而最大的危机在于，这些以债权形式投资于房地产项目的地产私募，实际上成了变相高利贷，对大多数投资人来说，其风险处于不可控状态。
而这种高利贷的形式，往往以地产私募的名义出现混乱中等来春天因为缺少专业知识，地产私募今后3年至5年内会有各种各样的问题出现，尤其投资人和基金管理人之间可能有很多大的纠纷。
去年我们都在找人、找资源、织网，基本保持空仓，现在机会来了。资金德信资本董事长陈义枫对本报记者说。比如派个财务经理过去，就可以及时制止资金的调集。这种模式的治理结构本来就有问题，没有任何的监管和风险隔离。整体上看，多数基金认为目前的货币环境和政策环境适合做债权投资，风险相对较小、回报率较高。依托于2007年生效的《合伙企业法》，私募有了合法地位，但业内人士认为，目前尚未有任何条例或指引，作用于地产私募，行业监管是完全空白的。
自有资金4亿，私募借了4亿。前述私募人士透露，这些房地产私募中，大部分实际是以过桥贷款为主营业务。
我见过最高的超过40%，北京中伦律师事务所律师乔文骏告诉本报记者，过去两年，大多数但凡有点门路的房企，都是宁愿高成本融资，也不愿轻易降价。在目前的楼市调控和楼价下行的趋势下，这种风险正在释放。
如果没有，对投资者来说不亏损就算好的了。在二三线城市，一些中小开发商发起的私募基金，主要是为自己的项目提供过桥贷款。
前述地产私募人士介绍说，目前比较普遍的是，很多私募就是把钱给开发商了，等着回报，而不管运营，到时候不行了就把（抵押的）东西拿来。他认为，尽管问题丛生，今年是专业的房地产私募发展的好时机。在这类案例中，所谓的股权投资实际上扮演了高利贷的角色。当项目获得银行贷款，或是进入前期销售后，开发商即以约定价格回购股份。
除了上述风控缺失，在地产界，开发商主导的私募基金和独立私募基金之争，以及如何规避开发商旗下私募和开发商之间利益输送的问题，始终存在。市场上叫房地产私募的，本质上95%都是融资顾问公司， 金地集团(600383,股吧)稳盛投资总经理吴涛对记者说，有人去借钱，有人想往外借，高利贷有生存空间。
本报记者查询发现，从2009年开始，绿城多次进行信托融资，后期部分信托产品出现了类私募倾向。无奈之下，沈明以6亿元将土地转让。
很多人看准了今年房企缺钱，转型或者兼做私募。在吴涛看来，一旦在项目运作过程中出现问题，达不到的预期收益率，大多数私募并不及时和投资人沟通、商议，也不告知投资人所发生的一切。
私募如何监管是个问题，监管并不是消灭亏损，而是使它的风险收益更加透明化，使投资人更加成熟。金地原来只做股权投资，后来发现，投资者有这种需求，被投资方也有，他们不需要分股份，所以也做了一部分债权投资。而这种高利贷的形式，往往以地产私募的名义出现。但是作为管理公司，又希望获得的回报越多越好，恨不得每年获得30%的回报。
这位人士表示，真正的私募是股权投资，投资人和开发商，共同分担和控制项目风险，而目前高利贷式的地产私募，基本上没有风险控制可言。40%预期收益率背后据本报记者调查，从过去三年的情况看，地产私募给投资人的预期收益率一般都达到15%-25%，更高的有30%以上。
私募拿回4亿元本金及约1亿元利息。大开发商旗下项目多，打折卖掉几个就有现金流，而中小开发商回旋余地小，资金风险更形突出。
长沙一大型开发商人士告诉记者，本地开发商很多都借了高利贷。前述地产私募人士解释说。